《青岛市物业管理条例》修改权威解读→
10月18日，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《青岛市物业管理条例》修改总体情况。市城市管理局党组书记、局长孙震，市城市管理局党组成员、副局长、新闻发言人王博彤出席发布会并回答记者提问。 按照市人大常委会2024年制定的地方性法规计划，今年对《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修改。目前已经山东省人大常委会批准施行。修改后的《条例》，进一步健全完善了全市物业管理工作法治保障体系，
10月18日，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍《青岛市物业管理条例》修改总体情况。市城市管理局党组书记、局长孙震，市城市管理局党组成员、副局长、新闻发言人王博彤出席发布会并回答记者提问。
按照市人大常委会2024年制定的地方性法规计划，今年对《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）进行了修改。目前已经山东省人大常委会批准施行。修改后的《条例》，进一步健全完善了全市物业管理工作法治保障体系，将为全市物业管理工作规范、有序、健康发展提供坚强的制度保障。下面，简要介绍一下《条例》修改有关情况。
根据全国人大常委会法制工作委员会的要求，为进一步明确物权关系与合同关系，保障业主充分行使共同管理权，实现《条例》与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律法规相衔接，需要修改我市现行《条例》部分条款的规定。
物业管理工作涉及面广，与人民群众生产生活息息相关。近年来，随着经济社会发展，物业管理领域出现了一些新情况、新问题亟待解决，主要表现为业主大会召开难、业主委员会组建难，行业监管缺乏有力有效举措，共有部分经营收益管理不规范，房屋专项维修资金交纳难和使用难等。这些问题既有广大市民群众关注的热点问题，也有行业发展过程中出现的新问题，因此，需要对部分条款进行修改。
经深入调查研究、参考借鉴外地有关立法经验、多轮次征求各区（市）意见建议、召开专家论证会等，市城市管理局牵头起草了《条例（送审稿）》，向市司法局送审。送审后，配合市司法局完成了意见征求、立法协调、集中修改等工作，形成《条例（草案）》，提报市政府常务会议审议。2024年5月23日经市政府常务会议审议通过后，6月2日提请市人大常委会审议。
市人大常委会于2024年6月26日对《条例（草案）》进行了审议，8月23日表决通过，提报省人大常委会审查。
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2024年9月26日，经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准施行。
修改业主大会筹备组组织召开首次业主大会会议的时限；修改业主委员会组成人数；删除延长业主委员会任期的规定。修改后，与《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》保持一致。
明确物业管理实行党委领导下的业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制。明确筹备组中的业主代表可以由社区党组织推荐产生。
针对工作中发现的物业服务人损害业主合法权益的违法行为，新增三项处罚规定，一是物业服务人未按照规定公示、更新有关信息的，二是采取不合理甚至违法方式催收物业费的，三是未及时制止报告违反消防安全法律法规行为的。通过新增罚则，进一步强化物业服务人法律责任落实，促进物业服务质量提升。
《条例》进一步明确，业主委员会成员人数不足总数二分之一时，由镇街组织召开业主大会，重新选举业主委员会；业主委员会任期届满九十日前，由镇街组织成立业主委员会换届小组；业主委员会应当自换届小组成立后十日内，将其保管的属于业主大会所有的文件、财物全部移交换届小组，换届小组再移交给新一届业主委员会。业主大会议事规则应当就业主委员会的工作规则依法作出规定。
特别是创新增加一条，对于业主大会成立前，确需决定的物业管理区域内有关共有和共同管理权利的重大物业管理事项，筹备组应当组织业主依法共同决定并实施。这就赋予了筹备组除了承担筹备成立业主大会、选举业主委员会职责之外，还可以组织业主依法对物业管理区域的重大事项进行共同决定并实施，在一定程度上填补了业主委员会缺失的空白。
《条例》规定，商品房房屋专项维修资金应当在办理房屋交易合同网签时足额交纳，购买公有住房的购房人应当在签订公有住房出售合同时按照规定一并交纳房屋专项维修资金，物业主管部门应当会同住房城乡建设等部门共同做好房屋专项维修资金收交工作；物业管理区域内共有部分发生危及人身安全、房屋使用安全、公共安全等紧急情形的，可以按照规定程序申请使用房屋专项维修资金进行应急维修、更新和改造。
《条例》还对物业企业代为收取业主共有收益进行了规定，进一步明确前期物业服务企业代为收取业主共有部分经营收益的，应单独列账管理、定期公示；业主对共有部分经营收益收支情况有异议时，可以要求查询有关财务账簿，管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合。
下一步，将按照市委、市政府部署要求，结合全市正在深入推进的“党建引领小区治理 共建社区幸福家园”行动，全面抓好《条例》的贯彻落实，加快研究制定配套政策，广泛开展宣传培训，统一思想，凝聚共识，鼓足干劲，持续改善和提升物业服务品质，合力推动全市物业管理工作再上新台阶，助力提升党建引领小区治理水平，努力为群众打造高品质生活空间。
王博彤：近年来，我们以建设“群众满意的城市管理”为目标，坚持以深化“红色物业”建设为主线，通过强化党建引领、行业监管、科技赋能，持续提升物业服务水平。重点做了4方面工作：
一是坚持党建引领，推动物业管理更好融入基层治理。坚持和加强党对物业管理工作的领导，推进全市物业服务行业实现党的组织和工作全覆盖。深入推进社区物业党建联建，持续组织物业服务企业开展社区党建服务项目认领、项目经理人接待日和“红色物业”志愿服务等活动，助力物业管理更好融入基层治理。会同市委组织部、市委社会工作部扎实推进“党建引领小区治理 共建社区幸福家园”行动，持续规范业委会履职、物业服务管理和小区公共资源管理，建立健全社区党组织领导下的小区党组织、业主委员会、物业服务企业三方协调运行机制。
二是强化行业监管，推动物业服务质价相符。两年来，围绕物业服务质量评价、物业服务“三公开”、项目经理人监管等，先后制定出台政策制度十多项，为行业长效监管奠定坚实的制度保障。连续两年开展物业服务提升整治行动，攻坚整治332个重点小区。联合青岛电视台推出《出击》《身边》等政民互动节目，走进小区一线说问题、解难题，宣传政策法规，推动问题解决。
三是用好数字赋能，推动便民服务提质增效。开发青岛市智慧物业管理服务平台，上线业主大会电子投票、物业服务项目“三公开”、物业服务问题“码上办”以及业委会备案、刻制印章、开设共有资金银行结算账户等一系列便民利民功能，推动行业监管和小区治理提质增效。截至目前，通过平台赋能，全市已有1143家物业服务企业、4037个物业项目公开公示小区服务内容、收费标准、投诉渠道等相关信息，500多个小区线个业委会开立业主共有资金账户。
四是规范业主自治，助力提升小区治理水平。会同市委组织部制定出台《关于加强街道社区党组织对业主委员会工作领导的指导意见（试行）》，坚持和加强街道社区党组织对业委会工作的领导，通过编制业委会选举工作指南、修改业主大会议事规则示范文本、举办专题培训班、开展“送培训上门”等方式，加快推进住宅小区业委会及党组织组建工作。今年以来，全市新成立业委会812个，业委会组建率较去年年底提高26个百分点，业委会党组织覆盖率达98%。
鲁网记者：《条例》是我市物业管理活动的重要依据，下一步，具体将如何推动新修改《条例》的落地实施？
孙震：《条例》修改聚焦群众反映强烈的物业服务管理不规范、房屋专项维修资金交纳难、业主自治建设有短板等难点堵点，从强化党建引领、明确法律责任、加强共有资金监管等方面进一步修改完善，为我市物业管理工作再上新台阶提供了坚强法治保障。《条例》的生命力关键在于贯彻执行，下一步，我们将从三方面抓好《条例》落实：
一是加强宣传培训，营造浓厚氛围。面向区（市）物业主管部门、街道、社区、业委会和物业服务企业等开展宣贯培训，推动各级各部门准确把握《条例》新规定、新要求，确保执行到位。制作政策解读，依托物业项目经理人接待日、城市管理进社区等活动，面向社会各界进行广泛宣传，形成知法、懂法、守法良好氛围。
二是完善配套政策，保障落地见效。以《条例》施行为契机，继续做好《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》修订工作，进一步简化资金使用程序，丰富资金使用场景。结合维修资金管理办法修订，进一步修改完善业主大会议事规则和管理规约示范文本，推动小区治理更加规范、有序。
三是加强部门协作，提升监管效能。物业领域工作涉及面广，监管难度较大，除物业主管部门外，《条例》还涉及其他十余个部门的监管职责。下一步，我们将以《条例》贯彻落实为契机，充分发挥市城管办的统筹协调作用，加强与各部门沟通协作，健全完善多部门监管联动机制，切实提升行业监管质效，提高全市物业服务质量水平。
王博彤：物业管理涉及千家万户切身利益，关系社会和谐稳定。长期以来，物业管理工作缺少强有力的抓手，有的物业服务人在为业主服务的过程中，往往会不同程度出现以下几种损害业主合法权益的情形：一是不及时公示物业服务事项、服务标准、收费标准和方式、投诉电话等信息，二是采取不正当方式催收物业费，三是对小区消防安全方面重视不足，履行法定责任不到位等突出问题。为此，这次《条例》修改新增了三项对物业服务人处罚规定：
一是对物业服务人未按照有关规定公示、更新物业管理有关信息的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。
二是对物业服务人采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用的，由物业主管部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款。
三是对物业管理区域内违反消防安全法律、法规的行为，物业服务人未及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告的，由物业主管部门处二千元以上二万元以下罚款。
这三项罚则将进一步保障业主的知情权、人身及财产安全等合法权益。下一步，我们将结合条例的调整，加强市区两级综合执法部门的业务培训，提高执法人员的法治素养和业务能力，为用好法、履好职打牢基础。同时，还要加大执法检查力度，及时发现、查处一批违法案件，通过加强宣传放大案例示范效应，形成执法震慑，以严格执法推动物业服务人的法律责任落实，促进物业行业健康有序发展。
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