开播｜物业业主如何相处？一起来看法官怎么说
10月17日下午15点整，“物业业主，如何相处”法官在线直播普法课堂如约开始，近3万余名网民朋友如约走进江苏政法微博、“我的泰州”APP、泰州微视听、兴化法院视频号，就物业那些法律知识展开了激烈讨论。 日常生活中，因为各种原因，有些房屋业主未能入住，当物业收取费用时，业主往往不能理解，认为房屋还是毛坯，没有享受到物业服务，不应缴纳物业费。 根据《民法典》第944条的规定，业主应当按照约定向
10月17日下午15点整，“物业业主，如何相处”法官在线直播普法课堂如约开始，近3万余名网民朋友如约走进江苏政法微博、“我的泰州”APP、泰州微视听、兴化法院视频号，就物业那些法律知识展开了激烈讨论。
日常生活中，因为各种原因，有些房屋业主未能入住，当物业收取费用时，业主往往不能理解，认为房屋还是毛坯，没有享受到物业服务，不应缴纳物业费。
根据《民法典》第944条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
对于物业公司来说，服务的对象不是个人，而是整个小区，即使部分业主没有居住在小区，物业服务仍在继续，并没有停止或减少服务。作为业主，即使房屋空置没有入住，但物业服务内容没有减少，服务质量没有降低，业主应当依据合同约定，履行支付物业费的义务，而不能以“我没享受到服务”“我不需要服务”等为由拒缴物业服务费。
在物业管理实践中，经常有业主因为物业服务质量不达标，严重影响生活质量为由拒交物业费。
根据《民法典》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
如果业主认为物业在环境卫生等方面存在服务质量问题，可以收集相关证据，如照片、视频、其他业主的证言等，向物业公司提出整改要求，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会来与物业进行协调。如果依然无法达成一致意见，业主大会有权依照法定程序决定解聘和重新选聘物业公司。
但所以如果物业公司已经按照物业服务合同提供了基础服务，业主不能仅以对服务不满为由拒交物业费。此外还有一些业主因为住房靠马路边，楼下是商户，存在油烟、噪音等问题，拒绝缴纳物业费，同样是不合理的。油烟、噪音是商户问题，物业并无执法权，如果物业公司已经积极向有关部门反映，并且与相关商户进行了协调，那么业主不能以此为理由而拒交物业费。实践中，物业公司有时对业主反映的问题没能及时处理和改进，导致业主与物业公司产生了一些矛盾，最后引发诉讼。
业主将房屋对外出租，并且与承租人约定物业服务费由承租人进行交纳，但没有及时告知物业，导致物业仍然向业主发送物业费催缴通知，给业主造成了一定影响。
日常生活中，不少房东认为，自己将房屋出租后，是承租人享受了租房期间的物业服务，理应由承租人交纳这部分物业费，物业公司作为收费方，应当视情况按阶段收费，谁享受谁买单。
其实业主这样的想法是有误区的，根据《物业管理条例》第41条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。如果双方没有在《房屋租赁合同》中明确约定物业费由谁来支付，那么物业公司就有权要求业主支付物业费用。这是因为《物业服务合同》是物业服务公司与业主双方之间签订的，业主才是物业服务合同关系的当事人，那么应当依据合同约定履行交纳物业费的义务。k8凯发官网如果业主与承租人对物业费交纳另有约定，物业公司也可向承租人收取物业费，当承租人拒绝交纳或者拖欠物业费时，业主仍然需要按照物业合同约定，承担连带交费责任。当然此种情况下，业主有权在支付物业费后，向承租人来进行追偿。
有些小区因为建成时间较长，一些管道疏于管理而逐渐老化，尤其是住在顶楼的住户，下暴雨时家中漏水，造成墙面、家俱受损的情况。此时我们就要区分是共用部位漏水还是专有部分漏水。
楼顶排水管道属于房屋共有部位，根据《民法典》第942条第一款规定，物业服务人有义务对小区内的住宅共用部位、设备实施定期养护。因为物业公司疏于管理，未能及时发现排水管道被异物堵塞，致使暴雨时排水不畅，事后亦未能及时排除安全隐患，造成业主家中损失的，物业公司应当承担赔偿责任。
但要注意的是，并非小区内所有设施维护都由物业公司负责，比如楼上邻居装修，卫生间防水做的不好，导致楼下业主卫生间吊顶漏水，周边墙面起泡发霉，像这种业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，在合同没有约定的情况下，物业公司没有义务对小区内业主专有部位进行维修养护服务，物业公司不是侵权责任主体，此时业主要求物业公司承担赔偿责任并且拒绝缴纳物业费是没有法律依据的，业主可以基于相邻关系依法向人民法院提起诉讼。
根据民法典第120条规定，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。业主家中被盗，损失系由犯罪行为所致，物业公司并非实际侵权人，业主应向实际侵权人主张赔偿责任。
根据《物业服务合同》约定，物业服务人负有维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主人身、财产安全以及对违法违规行为的制止和协助救助与报告义务。比如在盗窃事件发生后，物业向警方提供巡逻值班表、外来人员车辆进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料，并在业主报警后积极配合公安机关侦查工作，物业公司在业主家中被盗的过程中并不存在放任犯罪结果发生或者不履行相关的公共安保维护义务，那么物业公司对业主的被盗财产损失是不应承担赔偿责任的。但如果物业服务公司确未尽到安保义务，如不法行为发生时门卫不在岗、小区门禁长期损坏不维修，或者发生不法行为时未作出制止或报案等，为犯罪行为提供了可乘之机的，那么其不仅违反了法定义务，也违反了合同义务，应适用损失填平原则，对犯罪损失不能弥补的范围内，承担一定比例的赔偿责任。
物业服务质量的提高、小区和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司的共同努力。一方面，业主应当自觉及时履行合同约定义务，按时交纳物业费；另一方面，物业公司应当主动站在业主的角度，对业主提出的合理意见和建议能够及时改进，在物业服务区域内，按照合同约定为业主提供物业服务，不断改进物业管理服务，提高物业服务水平和质量，促进业主与物业公司良性、和谐相处。
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