第 3 个民法典宣传月：解读不动产领域10个典型案例
今年5月是第3个民法典宣传月。本期梳理了涉及房屋买卖、宅基地继承、土地承包经营、拆迁安置补偿等不动产领域10个典型案例，系统解读民法典关于此类问题的相关规定，帮助大家掌握民法典相关知识，依法维护自身权益。 某部干部老戴看上一套海景房，因房源紧俏便匆忙与开发商订立买卖合同，支付大半房款。竣工后，开发商迟迟不办理不动产权证。后来得知楼盘未经住建部门审批，未取得建设工程规划许可，无法办理不动产权证
今年5月是第3个民法典宣传月。本期梳理了涉及房屋买卖、宅基地继承、土地承包经营、拆迁安置补偿等不动产领域10个典型案例，系统解读民法典关于此类问题的相关规定，帮助大家掌握民法典相关知识，依法维护自身权益。
某部干部老戴看上一套海景房，因房源紧俏便匆忙与开发商订立买卖合同，支付大半房款。竣工后，开发商迟迟不办理不动产权证。后来得知楼盘未经住建部门审批，未取得建设工程规划许可，无法办理不动产权证。老戴与开发商就退房事宜谈不拢，故诉至法院。法院认定，开发商无证售楼构成根本违约，遂判令开发商退还房款并赔偿老戴损失2万余元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因开发商自身原因导致购房者无法取得不动产权证的，买卖合同的目的已然无法实现，购房者有权要求解除合同、赔偿损失。本案中，老戴要求解约退房、赔偿损失是合法合理的。购房者应选择信誉良好的开发商，核实其国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房销售（预售）许可证等“五证”是否齐全。
干部罗某选中某在建楼盘，签订预售合同。为省利息，罗某付清全部房款。后开发商资金链断裂，楼盘“烂尾”。罗某要求退款，开发商表示需先偿还银行和包工头的债，房款退不了。罗某无奈，诉至法院。法院认为，购房者的房款返还请求权处于优先地位，遂判令开发商退还罗某全部购房款。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第3条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
《批复》明确，在楼盘确属“烂尾”的情况下，购房者的房款返还请求权优先于银行的抵押权等其他权利，这在最大程度上保护了广大购房者的合法权益。若碰到“烂尾”楼，应视情况采取相应法律措施：①要求开发商支付迟延履行违约金，等待后续交房；合同未明确违约金数额的，可参照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。②连同其他购房者申请开发商破产重组，寻找投资人接盘。③要求解除合同并返还价款。
文职人员小祈与地方人员韩某签订房屋买卖合同，约定价款支付和过户登记等条件。后小祈依约行事，韩某却反悔。原来，韩某又把房屋高价卖给了郑某并办理了过户。经向军队律师咨询，小祈诉至法院，要求韩某支付违约金5万元。在法院调解下，韩某同意支付违约金3万元。
《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
房屋所有权人与多个买受人同时订立买卖合同，最后只为报价最高者办理过户登记，这种“一房二卖”甚至“一房多卖”的行为违背诚信原则，损害购房者的信赖利益。为此，法律规定了预告登记制度。预告登记与过户登记不同，其并不导致房产权属的变更，而是使买受人取得将来向出卖人要求办理过户登记的权利。预告登记一经完成，买卖合同就取得了类似物权的排他效力，房屋所有权人不得另行出卖房屋，否则该出卖行为无效。需要注意，预告登记不是强制性的，当事人可以自愿选择；预告登记完成后，买卖合同无效、解除或者被撤销的，或者自能够进行过户登记之日起90日内未申请过户登记的，该预告登记失效。
军官黄某相中一套学区房，与房主谭某签订买卖合同。黄某付款后要求办理过户，谭某却百般推脱，玩起“失联”。黄某气不过，诉至法院。经查，谭某在卖房之前已为其父母设立了居住权，后又将房屋抵押给公司。在军队律师的指引下，黄某主张解除合同、返还全部房款，并得到了法院的支持。
《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
房屋如设定抵押，抵押权人可申请法院查封拍卖，就拍卖所得价款优先受偿。购房者一般无法对抗抵押权人的优先受偿权，多半只能“干瞪眼”；房屋如设定居住权，无论房主如何变更，居住权人都能继续居住，购房者无权要求其搬离。可见，房屋上设定的抵押权等负担会严重制约所有权人的权利。军队律师提示，安家置业是人生大事，在买房尤其是买二手房时，应向住建主管部门查询目标房源的权属是否清晰，是否设有抵押权、居住权等他项权利。如果没有，说明房屋比较“干净”，相对托底；否则，应当慎之又慎，别花钱买个“寂寞”。
退休军官老卫一直怀揣“田园梦”，他通过熟人介绍在驻地乡镇“买”下一块宅基地，花费80余万元修建一栋3层小楼，过上了“采菊东篱下”般的诗意生活。不久，该乡开展违法建筑清查，老卫的小楼被认定为违建，后被主管部门。老卫损失惨重，“解甲归田”的美梦也就此化为泡影。
《民法典》第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
宅基地是村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，宅基地使用权有严格的身份限制，非集体经济组织成员无权取得。本案中，老卫不是村民，无权取得宅基地使用权，更无权在宅基地上建造房屋。老卫“买地”的行为违法无效，其可以要求卖方返还“购地款”，但宅基地被收回、房屋被拆除等相关损失须由老卫自行承担。
军士小赵购置婚房时考虑到老家房价高，便打算从城中村村民钱某处购买一套小产权房。双方签订购房合同，小赵交付5万元定金。不久，钱某反悔并以更高的价格将该房售与他人。小赵遂诉至法院，要求继续履行合同。法院判决购房合同违法无效，钱某退还定金，驳回小赵继续履行合同的诉讼请求。
自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
小产权房是未经批准且未向政府缴纳土地出让金等相关费用而违法违规占用农村集体土地建设的房屋。小产权房“买卖合同”不受法律保护，购房时无法申请银行贷款，购房后无法办理房产证，且转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面都会受限。此外，小产权房在建筑质量、物业服务、配套设施等方面都可能存在问题。所以，小产权房虽然价格优惠，但却面临诸多法律风险，有购买意向的官兵战友务必三思后行。
义务兵小关的父亲老关与村委会签订土地承包经营合同，取得2亩果园的承包经营权。后来老关进城务工，与外村村民解某订立经营权租赁合同，果园由其经营管理。因解某长期拖欠租金，老关诉至法院，要求解除合同、支付租金5万余元。经法院调解，解某向老关交还果园并支付租金3.8万元。
《农村土地承包法》第9条规定，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。
中央《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》明确，实行农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权”分置并行，也就是将原来的土地承包经营权进一步划分为土地承包权和土地经营权。承包户既可自行经营，也可交与他人经营。“三权分置”能够盘活土地资源、增加农户收入、惠及“三农”发展。本案中，老关享有果园的承包权，其以租赁形式将经营权交与解某，符合法律规定。解某应按时支付租金，否则须承担违约责任。需要注意，承包户将土地经营权以租赁等合法形式交与他人的，不影响自身的土地承包权；经营者违反约定或损害承包户权益的，承包户可将土地经营权收回。
军士小王一家为某村村民。几年前，村委会组织耕地承包分配，小王家分得1.8亩地，签订承包合同，取得承包经营权证。后村委会以小王入伍户口已注销为由将其中半亩地收回，并发包给村民廖某家。小王家人诉至法院，要求返还承包地并赔偿承包收益6000余元，法院判决支持了小王家的诉讼请求。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第19条规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，承包方均主张取得土地经营权的，按照下列情形，分别处理：（一）已经依法登记的承包方，取得土地经营权；（二）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地经营权。
法律规定，土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。承包期内，发包方不得收回承包地。行政主管部门向承包人发放的土地承包经营权证只是对承包权的确认，所以，承包人不申请权属登记的，不影响承包权。同一地块因有多个承包人而产生纠纷时，应当按照“合同登记＞合同生效＞合法占有”的规则处理。本案中，小王家拥有承包经营权证，在权属认定上处于最优先地位，其有权要求返还承包地并赔偿损失。
村民祝某在宅基地上建设3层楼房，严重影响了北侧邻居邵某房屋的采光。邵某与祝某多次协商未果，向法院提起诉讼。法院审理认定，祝某所建楼房与邵某房屋距离过近，不符合当地政府关于建筑间距的管理规定，遂根据遮光情况和邵某住房面积，判决祝某每年向邵某支付3000元赔偿金。
《民法典》第293条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。阳光是人类基本生活需要，长期缺乏日照有害身心健康，相邻建筑物的权利人对影响其自身采光、日照、通风等行为负有一定的容忍义务，但当超出社会一般人的忍受限度时，便可以要求对方承担民事赔偿责任。本案中，祝某所建房屋为高层建筑，与相邻建筑的间距不满足当地政府有关建设标准，对邻居采光权的妨碍已经超出了社会一般人的容忍限度，依法应当向邵某进行赔偿，否则就要对其楼房进行。
义务兵小夏的父亲老夏在村里承包种植果蔬。为修建乡村公路，县政府拟对老夏承包果园附近的宅基地进行征收。征地过程中，老夏的果园被误拆。几经申诉未果，老夏诉至法院，请求确认拆除行为违法并赔偿损失。法院凯发在线查明，该果园未列入征收决定，老夏亦未获得征收安置补偿，县政府所作的拆除行为违反法定程序，判决其向老夏足额支付征地补偿费用。
《土地管理法》第48条规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
为了公共利益的需要，政府可以依法征收农民集体所有的土地。县级以上政府应当发布征收土地预公告，根据评估结果拟定征地补偿安置方案，与被征收人签订征地补偿安置协议，并按照省级政府制定的标准向被征收人支付土地补偿费、安置补助费、社会保障费等征地补偿费用。本案中，县政府未发布征地预公告，未与老夏签订补偿协议，亦未支付补偿费用，征收行为违反法定程序，应当向老夏足额支付安置补偿费用。
