李某某诉某市自然资源和规划局不动产登记纠纷一案
天生赢家 一触即发为推动“八五”普法规划实施，发挥典型案例示范作用，推动各市县局行政复议、应诉工作规范化、专业化，妥善化解社会矛盾，力争把行政争议消减在初发阶段，省自然资源厅法治护航小组根据近年来在行政复议、应诉过程中发现的共性问题，从信息公开、投诉举报、行政许可等方面，梳理形成二十个典型案例，供大家学习借鉴。 原告请求法院撤销被告某市自然资源和规划局不予更正古城花园小区土地所有权证的登记，
天生赢家 一触即发为推动“八五”普法规划实施，发挥典型案例示范作用，推动各市县局行政复议、应诉工作规范化、专业化，妥善化解社会矛盾，力争把行政争议消减在初发阶段，省自然资源厅法治护航小组根据近年来在行政复议、应诉过程中发现的共性问题，从信息公开、投诉举报、行政许可等方面，梳理形成二十个典型案例，供大家学习借鉴。
原告请求法院撤销被告某市自然资源和规划局不予更正古城花园小区土地所有权证的登记，责令被告某市自然资源和规划局为9号楼进行不动产权登记，颁发不动产权证。原告李某某无权就古城花园小区的土地所有权登记提起行政诉讼，也无权就9号楼的事宜提起行政诉讼，因此，原告李某某不具备本案提起本案行政诉讼的主体资格，且本案属于落实政策引发的矛盾，不属于行政诉讼受理范围，应当裁定驳回原告起诉。
原告据称为某市古城花园小区9号楼业主，经古城小区售楼处介绍，该小区1-9号楼是大产权。原告购买了该小区9号楼的一住宅，并取得了房产证。2022年4月18日办理不动产登记时，某市自然资源和规划工作人员说是小产权，不予颁发不动产权证，经原告查阅相关资料，发现不动产登记簿记载的事项错误，土地使用证中应包括某市古城花园9号楼所用土地。2022年4月18日到某市行政审批局申请更正登记，申请某市自然资源和规划局为古城花园9号楼办理不动产权登记，颁发不动产权证。2022年5月5日，某市自然资源和规划局作出不予更正登记答复。原告请求人民法院依法支持原告诉讼请求。
原告李某某在古城花园9号楼购置房产一处，已取得房产证。某市自然资源和规划局不予办理不动产权证。2022年4月18日，李某某向被告某市自然资源和规划局提交古城花园土地使用权证《更正登记申请》，认为：“某市〔1998〕某土字第公7号建设用地批准书中土地登记错误，应包括该小区9号楼，应当为9号楼业主办理不动产权证。”被告某市自然资源和规划局于2022年4月26日向原告李某某作出《某市自然资源和规划局关于古城花园小区有关情况的说明》，认为：“某市古城花园小区地块于1998年办理了征用、出让手续，批准文号为某政征〔1998〕656号和某政出〔1998〕368号，征地面积共计78亩，其中代征道路2.94亩，出让面积75.06亩。2009年由安古城村委会申请办理了国有土地使用权登记，登记面积 75.06亩。我局（指某市自然资源和规划局）将征地地形图与登记勘果图进行了校对，面积、坐标均一致。不存在土地征用与土地登记不一致的登记错误。经核实，古城花园9号楼所占地不在登记范围内，故无法落宗、不能办理登记。待该楼房占地取得合法用地手续后，可正常办理不动产登记。”
另查明，某政征〔1998〕656号和某政出〔1998〕368号《某市土地征用、出让审批表》，其中征地拟办意见表明：“经某计基〔1998〕53号文件批准并经市规划处选址定点，同意安古城村民委员会在本村村南旧窑址及周围坑地上建村民住宅新区项目。该项目建筑面积52813㎡。项目用地由我局（原某市土地管理局）代政府征用该村非耕地78亩。”其中出让拟办意见表明：“经某计基〔1998〕 53号文件批准，在村南旧密址及周围坑地上建村民住宅新区，该项目建筑面积52813㎡。我局（原某市土地管理局）代政府征用该村非耕地78亩（其中代征道路2.936亩），并与该村委会签订了《国有土地使用权出让合同》，出让面积75.064亩（50040平方米）。” 另查明，在被告某市自然资源和规划局提供的征地地形图、2009年出让勘界图及被告提供的彩色图片上，被告所标注的征地界线号楼。
原告李某某向本院提起行政诉讼，请求判决撤销被告某市自然资源和规划局作出的《关于古城花园小区有关情况的说明》不予更正意见，责令被告某市自然资源和规划局为9号楼进行不动产权登记，颁发不动产权证。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人和与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。在不动产登记案件中，不动产登记的权利人，作为不动产登记行为的相对人，具有当然的原告主体资格，同时与不动产登记行为有利害关系的人，也具有提起行政诉讼的原告主体资格。司法实践中，不动产登记行为的相对人针对不动产登记行为提起行政诉讼的案件寥寥无几，绝大部分案件，均系以利害关系人身份提起的行政诉讼。对于利害关系人的准确界定，是对此类案件原告主体资格审查的关键所在，也是理清此类案件行政法律关系和民事法律关系的应有之义。
经综合分析，司法实践中，引发行政诉讼案件最多的便是首次登记（初始登记）、变更登记和转移登记。该三类登记行为对不动产权利主体的影响不同，因而在司法审查中，对于利害关系人的界定标准也不相同。
（一）涉及不动产首次登记（初始登记）和变更登记行政案件中利害关系人的界定
不动产的首次登记（初始登记）一般指基于不动产的建造等原因将尚未登记的不动产第一次登记到物权人名下；变更登记指不动产物权人的姓名、名称或者自然状况发生变化而予以变更登记信息。首次登记（初始登记）和变更登记均不涉及不动产权利主体的变更，且首次登记（初始登记）是不动产转移登记的前提和基础，没有进行首次登记（初始登记）的不动产，无法实现转移登记，即使进行了首次登记，权利主体的姓名、名称或者自然状况发生了变化，也仍然需要进行变更登记后，才能进行转移登记。因此，首次登记和变更登记不影响不动产转移交易当事人的权利义务，与首次登记和变更登记有利害关系的主体，大多是产权争议主体。而司法案件中最为常见的“原告”——不动产转移交易的一方当事人，与不动产的首次登记和变更登记行为，没有利害关系。不动产转移交易的一方当事人，即使已经进行了预告登记或者抵押权登记，仍然不能作为首次登记和变更登记的利害关系人，以原告身份提起行政诉讼。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。根据上述规定，涉及不动产转移登记的行政诉讼中，对于经过预告登记的债权人、经过登记的他物权人、经司法机关采取强制执行措施保护的债权人、债务人与登记机构恶意串通损害债权人利益的情形，均可提起行政诉讼。
