文丰研究 物业服务合同纠纷程序问题法律分析
在物业服务合同纠纷中，除实体问题外，程序性的问题如管辖、支付令申请、诉讼时效等问题均关乎案件的立案及成败，本文试结合司法案例总结现行法院的观点，并结合司法实践为物业公司的合同订立及执行提供法律建议。 实务中，物业公司作为物业服务合同起草或者修订的主导方，除约定适用仲裁程序外，在合同的争议解决条款中一般会约定清楚诉讼的管辖主体。对于部分已进入争议阶段但未明确约定管辖主体的物业服务合同，则需要先
在物业服务合同纠纷中，除实体问题外，程序性的问题如管辖、支付令申请、诉讼时效等问题均关乎案件的立案及成败，本文试结合司法案例总结现行法院的观点，并结合司法实践为物业公司的合同订立及执行提供法律建议。
实务中，物业公司作为物业服务合同起草或者修订的主导方，除约定适用仲裁程序外，在合同的争议解决条款中一般会约定清楚诉讼的管辖主体。对于部分已进入争议阶段但未明确约定管辖主体的物业服务合同，则需要先解决管辖问题。
物业服务合同纠纷是否属于《民事诉讼法》第34条规定的不动产纠纷，即是否由不动产所在地人民法院管辖的问题，则需要结合《民事诉讼法解释》第28条规定判断。根据该规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。而物业服务合同是基于不动产的管理发生的，其基础法律关系为服务关系，侧重于债权层面，不涉及确权、分割或者通行、通风、采光等相邻权等问题，即不属于权属问题，不属于物权纠纷，且与不动产本身的关联性相对较弱，原则上不符合不动产纠纷的定义范畴。另外，该条将农村土地承包经营合同k8凯发官网纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷纳入不动产纠纷范畴，该列举性规定亦并未包括物业服务合同纠纷。
当然，也有部分法院（如江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民辖终144号关于黄华、江西恒通物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书）及专家的观点认为，物业服务合同纠纷是因对不动产的使用、保护、管理和服务发生的纠纷，无论是不动产物权纠纷还是不动产债权纠纷均属于不动产纠纷，适用专属管辖制度符合“方便当事人、方便法院”的两便原则，且有利于统一裁判尺度和防止发生件，最终实现法律效果和社会效果的统一。
根据我们过往经办的案例，结合专属管辖的法理逻辑，在相关法律法规未明确规定物业服务合同纠纷适用专属管辖的情况下，若对专属管辖范围做扩大解释或擅自拓宽其适用范围较为不妥，因此我认为物业服务合同纠纷应不属于专属管辖范畴。
根据《民事诉讼法》第二十四条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”之规定，物业服务合同纠纷可申请由被告所在地或者合同履行地法院管辖。
在物业公司作为原告方时，因涉及的业主数量可能较多，则以被告所在地确定管辖法院可能造成管辖法院众多，最终导致不仅协调难度大诉讼成本高，且各个法院的判决思路和判决结果都不尽相同，不利于保证司法权威，增加了案件的不确定性。
关于合同履行地的认定，若物业服务合同中并未明确约定物业所在地即为合同履行地，则可以根据物业管理的属性来判断合同履行地。根据民法典的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，该规定事实上明确了合同履行地即为物业服务区域，也即物业所在地。另外，从通常理解及实践情况来看，物业所在地一般也是业主的经常居住地，因此物业所在地与物业公司及业主相关性均较高，将其确定为合同履行地具有合理性。
同时，将物业所在地作为合同履行地也有利于将案件集中于同一法院管辖，从而保证同案同判，树立司法权威。
在物业费催收过程中，与诉讼程序相比，支付令不仅能够有效节约司法资源，而且对当事人来说更方便快捷周期短（送达债务人15天后即可向法院申请强制执行），诉讼成本也相对更低（支付令申请费用比照财产案件受理费标准的三分之一缴纳），对促进债权维护和纠纷解决进入快车道，保护债权人合法利益有着积极作用，也具有极高的司法程序效率。
申请人应当向有管辖权的法院提交书面申请材料，载明如下事项：申请人与被申请人的主体资格信息，请求给付金钱或者有价证券的具体数额，所根据的事实、理由以及相关证据。
人民法院在受理时将重点审查如下事项：（1）请求给付金钱或者汇票、本票、支票、股票、债券、国库券、可转让的存款单等有价证券；（2）请求给付的金钱或者有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所根据的事实、证据；（3）债权人没有对待给付义务；（4）债务人在我国境内且未下落不明；（5）支付令能够送达债务人；（6）收到申请书的人民法院有管辖权；（7）债权人未向人民法院申请诉前保全。根据该规定，结合司法实务，则在申请支付令的同时或支付令申请受理后提交的财产保全申请，人民法院也将不予受理。
法院受理申请后，对债权人提供的事实、证据进行审查，对债权债务关系明确、合法的，法院应在受理之日起十五日内向债务人发出支付令。法院受理申请后，发现有下列情形之一的，应当裁定驳回申请：（1）申请人不具备当事人资格的；（2）给付金钱或者有价证券的证明文件没有约定逾期给付利息或者违约金、赔偿金，债权人坚持要求给付利息或者违约金、赔偿金的；（3）要求给付的金钱或者有价证券属于违法所得的；（4）要求给付的金钱或者有价证券尚未到期或者数额不确定的。
申请支付令的前提条件是该支付令能够有效送达至债务人，是否能够送达至债务人也是法院审查是否受理支付令申请的重要条件之一。最重要的是，根据民诉法司法解释，若人民法院发出支付令之日起三十日内无法送达债务人的，应当裁定终结督促程序，已发出支付令的，支付令自行失效。
另外，根据民诉法司解第431条，向债务人本人送达支付令，债务人拒绝接收的，人民法院可以留置送达。支付令可以留置送达，但不能公告送达。
有鉴于此，建议物业公司在申请支付令时，提前向债务人发送催款函，并保留债务人有效接收函件的证据（邮单、邮件转运记录），以便向法院证明该债务人近期曾正常接收文书，符合申请支付令的前提条件。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十三条“债权人申请支付令，适用民事诉讼法第二十二条规定，由债务人住所地基层人民法院管辖”之规定，支付令需向债务人所在地法院申请。
在物业服务合同纠纷中，物业公司起诉业主催收物业费往往涉及的业主数量较多，若以支付令方式催收，则以债务人所在地确定管辖法院可能造成管辖法院众多，最终导致不仅协调难度大，且各个法院对支付令的态度亦不尽相同，不仅不利于保证司法权威，也增加了案件的不确定性。
因此，对于物业公司来说，为减少申请成本，需提前对拟催收业主的住址（包括住所地及经常居住地）进行梳理，将住所地及经常居住地在物业所在地的业主作为申请支付令的催收对象，其他业主可考虑通过直接起诉的方式进行催收。
支付令失效主要包括以下情况：（1）债权人就同一债权债务关系又提起诉讼的；（2）发出支付令之日起三十日内无法送达债务人的；（3）债务人收到支付令前，债权人撤回申请的；（4）债务人在收到支付令后在十五日内提出书面异议并成立的。
需要特别说明的是，债务人提异议时应当对债权债务关系的成立及履行提出异议，仅提出其自身缺乏清偿能力、申请延缓债务清偿期限、变更债务清偿方式等异议的，不影响支付令的效力。另外，若债务人未在法定期间提出异议的，或者未提异议而直接向其他人民法院起诉的，亦不影响支付令的效力。
对于物业费欠缴周期较长（3年以上）且物业公司未及时进行催缴或者未保留催缴记录的，则存在诉讼时效问题。
根据《民法典》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。结合最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法总则编理解与适用[下]》对第一百八十九条的理解，根据债务发生的时间及给付方式不同，分期履行合同之债可以分为定期重复给付的债务和分期履行的债务。定期重复给付的债务和分期履行的债务一个重要的区别在于，债务人的给付总额在债的关系成立时是否确定。在定期重复给付的债务中，当事人需在一定的时间中，不间断地做出履行，债务的总额在债务成立时一般并不确定，每一次的给付具有一定的独立性；而分期履行的债务的给付总额在债的关系成立时即可确定，不会随着时间的延续而发生变化，是一个债务的分批分次履行。本条规定的同一债务是分期履行的债务而非定期重复给付的债务。”根据该规定，物业费应属于定期重复给付的债务，不能适用民法典第一百八十九条的规定。
实务中，部分法院（如成都市中级人民法院（2020）川01民终7093号）认为，因物业服务合同属于长期合同，且物业服务费的收取存在连续性，且往往按年为单位进行收取，若将物业服务合同债务视为同一整体债务来看，则各期物业费的收取应为同一整体债务的分期履行，应当自最后一期计算诉讼时效。
部分法院（如郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10227号民事判决书）则认为：物业费无论是按年缴纳还是按半年缴纳，均属于独立之债，各年度或半年度的费用催收均应单独适用民事诉讼法规定的诉讼时效。故而该院认为超过3年诉讼时效的物业费，因物业公司未在法定的时效期间内提起诉讼，视为其对此部分权利的放弃。另外，因物业费应当书面催缴，而物业公司并未提交其在合理期限内催缴物业费的书面证据，因此对于超诉讼时效的部分不予支持。
考虑到司法实务中对于诉讼时效问题存在不同理解，则物业公司在催费时需格外注意催收方式方法及证据的固定和保存。
实务中，对于欠费周期较长的业主，物业公司一般会通过上门催收、电话或微信催收、微信群或公示栏张贴催缴单、当面递交催款函或律师函、邮寄催款函或律师函甚至登报等方式进行催收。对于催收过程，建议物业公司通过留存通话记录、邮寄记录、拍照录音等多种方式进行证据固定，并建立催收档案和催收台账。同时，对于拒收或联系不到的业主，建议同时采用多种联系方式尤其是邮寄、登报方式进行催收，以证明已穷尽催收手段。
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诉讼业务方面，先后参与多起金融借款合同纠纷（其中7起标的额均在1亿元以上）、商品房买卖合同纠纷。
