“领证”一年国有物业和老旧小区“处”得如何?

 这几年,我市老旧小区环境、管理“在线”有目共睹,这与四年前国有物业进驻托管密不可分。磨合了三年后,已陆续进入续约期。  市住建部门提供的一组数据显示:截至目前,我市老旧小区业主自治覆盖率超过96%,其中超40%由国有物业与业委会(物管会)续签了每月每平方米0.5元物业费的物业管理合同。  新鲜烧制的牛腩40元一斤,红烧肉18元一斤,现包的菜肉馄饨18元一斤……近日,梁溪区惠华新村小区“线下团购

  这几年,我市老旧小区环境、管理“在线”有目共睹,这与四年前国有物业进驻托管密不可分。磨合了三年后,已陆续进入续约期。

  市住建部门提供的一组数据显示:截至目前,我市老旧小区业主自治覆盖率超过96%,其中超40%由国有物业与业委会(物管会)续签了每月每平方米0.5元物业费的物业管理合同。

  新鲜烧制的牛腩40元一斤,红烧肉18元一斤,现包的菜肉馄饨18元一斤……近日,梁溪区惠华新村小区“线下团购”热火朝天,居民排着队购买,“物美价廉,省得自己烧了。”退休居民胡洪发满意地说。

  该线下团购一“出摊”就售罄,很大一个原因是地铁物业有自己的中央“大食堂”,食材采购价格低,能给自己服务的老新村居民最低价。不久前,曹张新村便民服务站开张了,老房改造、疏通下水道、补漏水,样样能做、收费低廉,国有物业“十八般武艺”全上,想尽办法给居民最好的服务。

  去年8月,我市首批国有物业进驻老旧小区三年“合约期满”,老新村“颜值气质”得到质的提升。

  惠华新村和曹张新村都是与国有物业“续约”的老旧小区,如何在“螺蛳壳里做道场”,坚持高品质服务,这份对国有物业的“大考”才刚刚开始。“如果老百姓认可国有物业服务,当务之急是成立物管会,尽快续签物业管理合同,让国有物业继续服务老新村名正言顺。”市物业管理协会人士说。

  去年4月,《无锡市物业管理委员会组建运行办法(试行)》正式实施,8月,合约期满后,梁溪区率先迈开步伐,牵头学前街88号、曹张新村和三中片区成立物管会。经过一年多酝酿磨合,全市老旧小区业主自治组织(包括业委会或物管会)基本实现全覆盖,市区老旧小区已有4成以物管会名义与国有物业续签了服务合同。

  一家国有物业企业负责人表示,签约只是确定了管理服务关系,如何服务得更好,物业企业如何自我“造血”实现收支平衡、可持续发展,任重而道远。

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  小区建于上世纪90年代,虽外观稍显陈旧,但十分干净,车位划分整齐,垃圾分类区、晾晒区、休闲区布置合理,穿着红马甲的物业人员随时能响应,看得出物业管理用心了。

  20日,记者来到惠华新村,该小区去年底以物管会名义与国有地铁物业签订了物业管理合同,这几日,应居民呼吁,社区与物业正一起改造小区活动场所,新建一座木结构廊亭和室内全龄友好活动室。

  19日梅雨来袭,曹张新村物业提早准备,小区里洼地积水被清理干爽,电动车充电车库备上了防洪沙袋,严防暴雨漫灌。居民们纷纷表示,物业很尽责。曹张新村物业经理沈向东坦言,希望这份真心能换得居民对物业服务的认可。

  从实际情况来看,2020年7月国有金佳物业进驻曹张新村,政府“兜底”了三年物业费,如今曹张三个社区7210户居民物业费缴纳率为46.5%;国有地铁物业进驻惠华新村三年多,征收物业费2个多月,2800多户居民缴纳率不足10%。前几日,记者在国有物业接管的几个老新村随机询问了10户居民,没有一户主动缴纳物业费。

  业内专家分析,居民为物业服务“买单”意愿低,与老新村纯居住属性有关,大部分居民没有为居住环境提升而消费的习惯,对不少居民来说是“有则更好,无则不求”。一份统计显示,缴纳物业费的部分居民,主要是后期买房、租户和看中物业提供的某项福利或者服务的业主,比如缴费可获得赠品、获得低价的维修服务等。

  “以一个3000户的老旧小区为例,按照每月每平方米0.5元物业费收取,收缴率要达到80%,才可实现收支平衡。”金佳物业负责人给记者算了一笔账,续签的老旧小区中,物业费收缴率最高的曹张新村尚不过半,截至本月中旬,金佳下辖169个老旧小区,当年平均物业费收缴率为21.6%。

  如果居民为服务买单的意识不提升,交物业费的宣传不加大,收缴率不会持续提高。“持观望态度的居民,不会主动交,已经交的居民还会觉得亏了,指望物业费摊平收支,不太可能。”某老新村物业经理直言不讳。

  某市属国有物业负责人大胆预测:单纯的“市场化”很难,需要更多“合伙人”加入,属地政府政策倾斜不能缺席,市场和公益“两条腿”走路,合力拧成一股绳,老新村可持续良性治理才有出路。

  记者走访金佳、地铁两大市属头部国有物业所服务的老旧小区发现,无论签约与否,三年多来,物业和居民的“黏性”已经形成。

  实际上,当前我市484个原国有物业进驻的老旧小区“续缘”模式百花齐放,离不开属地政府的支持。比如,滨湖区河埒街道采取政府购买服务的形式,公开招投标,为老新村物业管理“托底”,蠡湖街道采用退坡补贴方式,第一年补贴70%,后逐年降至40%、30%;梁溪区惠山街道“打破围墙”,将小区、街区一体化物业管理打包交由国有物业经营,反哺小区物业管理资金缺口。

  “老旧小区是民生重地,眼下,好的管理状态已经形成,延续这份美好需要国有物业乃至一些民营物业企业不断整合资源,大胆‘造血’。”业内人士建议,“内松外放”的模式值得考虑,国有物业和属地政府要“走出去”,借鉴他山之石,比如苏州国有物业与头部民营物业企业“合伙”,把“蛋糕”做大。此外,作为对国有物业负重担当的鼎力支持,市级层面在考核上适度“松松绑”,也未尝不可。

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