物业服务常见法律问题指引（一）
k8凯发官网1.什么是物业管理？物业管理指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。常规性的物业服务大致包括房屋管理服务、房屋装修管理服务、物业共用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务包括物
k8凯发官网1.什么是物业管理？物业管理指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。常规性的物业服务大致包括房屋管理服务、房屋装修管理服务、物业共用设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面、文化、娱乐服务等。针对性的专项服务是物业服务企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，专项服务的主要内容有代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务。委托性的特约服务是指物业服务企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业服务企业可以将此项特约服务纳入专项服务。比如代订代送牛奶、书报；送病人就医、喂药、医疗看护；代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；代购、代送车、船、机票与物品；类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。
2.物业服务企业的性质是什么？需要符合哪些条件？物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立地承担民事责任，物业服务企业目前已经取消了资质认定。
3.什么是物业的保修责任？业主家中外墙面渗水，通常会直接找到物业公司，要求物业公司进行维修。那么物业公司该不该维修呢？物业公司在此方面的义务范围限于公共部位、公共设备的维修养护，以及公共环境卫生、公共秩序的维护等，并不涉及业主自有部位。业主自有区域发生渗水、漏水情况，首先应查明漏水、渗水的原因所在，如因相邻权人导致，则应找准侵权方进行维权，如因房屋本身质量问题，保修期内可通过物业公司联系开发商维修处理，一旦超过规定的保修期则由业主自行负责维修，当然可以寻求物业的帮助找专业人士前来维修，但费用得由自己承担。
4.物业服务合同应当包括哪些内容？物业服务合同应当具备以下主要内容：1)物业管理事项2)物业服务质量3)物业服务费用4)双方的权利义务5)专项维修资金的管理与使用6)物业管理用房7)合同期限8)违约责任
5.房地产开发企业签订前期物业服务合同是否对业主有效力？（1）业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。（2）物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
6.业主委员会签订的物业服务合同的效力？业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。
7.村（居）委会与物业公司签订的《物业服务合同》，对村民（业主）是否具有约束力？没有成立业委会的情况下，社区是否有权代替业主和物业公司签订物业服务合同?依据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，至少应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。此外该条例还规定了在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。由此可见条例只规定业主委员会与建设单位可以签订物业服务合同，并没授权社区签订物业服务合同。《山东省物业管理条例》第九十二条旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。因此，在旧住宅区业主大会成立前的物业管理，社区居民委员会组织实施，社区有权代替业主和物业公司签订物业服务合同。
8.物业服务合同在哪些情形下无效？具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：（1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业服务企业；（2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业服务企业签订物业服务合同的；（3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业服务企业和商定物业服务费权利条款的；（4）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；（5）物业服务企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；（6）其他违反法律或行政法规强制性规定的。符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，法院通常不支持：（1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同的；（2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。
9.物业服务合同无效时是否需要缴纳物业费？合同被确认无效后，物业服务企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
10.《物业管理条例》原则规定了房屋的所有权人为业主，而现实生活中的情形复杂多样，如何准确认定业主？法律有无具体规定？物业管理条例规定房屋的所有权人为业主，即按照《物权法》的规定，在建筑区划内，依法登记取得一个或者以一个以上专有部位所有权的为业主。此外根据其他法律法规，（1）因人民法院或仲裁委员会裁决、继承、受遗赠、合法建设等取得建筑物专有部分所有权的为业主；（2）与建设单位签署了房屋买卖合同、实际支付了房款，并已合法占有建筑物专有部分的，即使尚未依法办理所有权登记，仍应当认定为业主；（3）业主身份应依据《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确认。法律关于夫妻共同财产、监护人的规定不应作为业主身份认定的依据。
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