物业服务企业实现管理规模和经营效益边际优化
9月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十一届中国房地产品牌发展论坛”在雄安新区隆重召开。中指研究院现场发布《2024中国房地产服务品牌价值研究报告》。 该研究报告分析指出，2024年以来，物业服务市场重心由追求规模扩张转向存量优化，同时企业被赋予了
9月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十一届中国房地产品牌发展论坛”在雄安新区隆重召开。中指研究院现场发布《2024中国房地产服务品牌价值研究报告》。
该研究报告分析指出，2024年以来，物业服务市场重心由追求规模扩张转向存量优化，同时企业被赋予了更高的期望与责任。品牌企业更加注重合规经营和服务品质改善，品牌建设的重心聚焦在提供优质服务和满足业主日益增长的多元化服务需求上。
作为行业转型升级的“火车头”，物业服务市场品牌企业追求高质量发展的节奏加快，通过经营业绩与服务品质双翼齐飞战略，实现了管理规模和经营效益的边际优化，支撑企业品牌价值整体保持上涨态势：2024年全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为121.45亿元，同比增长3.78%；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为19.42亿元，同比增长2.16%。
该报告指出，物业服务行业正在从过去普遍追求高增长的预期中逐渐回归理性，企业更加注重精细化管理和成本结构优化，以提升服务效率和专业性。行业在探索高质量发展道路过程中“阵痛”明显，企业品牌价值增速显著放缓：2024年全国性物业服务领先品牌企业品牌价值增速均值降至3.78%，不足过去五年品牌价值增速水平的1/6。
经营性指标是企业品牌价值评估的基础，对企业品牌价值变化起主导作用。2024年上半年，港股上市物业企业的利润率水平仍在探底。但是，剔除开发商出险及亏损的企业，港股上市物企的基础物业服务毛利率仍保持高位为14.1%，并且比去年同期增长0.1个百分点，可见行业在较大市场压力背景下，逆势保持了较高的效率。
根据港交所划分的13个行业大类，从2024年上半年港股上市企业的利润率水平表现来看，物业服务及管理行业的毛利率和净利率水平分别排名第七和第十，虽然整体处于中下水平，但是在地产建筑业下属的8个细分领域中，物业服务及管理的毛利率和净利率水平分别排名第四和第一名。因此，物业管理及服务属于地产建筑业中的高潜力、高增长赛道，未来仍有广阔发展空间。
该报告指出，物业服务行业整体利润率继续“挤水分”，追求脱虚向实，短期内对企业品牌价值增长产生了较强的拖拽效应，导致品牌价值增速不及预期；长远看，行业告别“虚火”是实现高质量发展的必要前提。
与此同时，以头部企业为主的高基数品牌价值增长迎来“滞涨”时代，预示着行业品牌价值迅猛增长的周期告一段落，这一变化反映了市场对头部品牌企业盈利能力持续性的重新评估，促使企业从追求规模扩张转向提升经营效率和盈利质量，以实现品牌价值的稳定增长。
报告指出，物业服务行业仍处于资本市场价值重估阶段，企业股价波动下行，市盈率低位徘徊，一定程度拖累企业品牌价值释放。现阶段，独立性、分红和治理能力仍是资本市场对物业企业的核心关切。
截至8月28日，港股上市物业企业总市值约为1774亿元，较年初下滑约16.2%，市盈率均值下探至8.9倍；企业股价均值下降至不足3.6元，较年初低位继续缩水10.9%。行业整体在资本市场的溢价水平回归理性，企业品牌贡献度仍处于合理区间。
该报告通过对上市品牌物业企业的研究表明：2021-2023年，港股上市物业企业的Tobins Q均值从高位3.69持续下降到1.30，年均复合增速为-40.64%；2024年上半年，港股上市物企Tobins Q均值为1.34，虽然较2023年底实现了探底回升，但仍未见明显改善。
行业在资本市场的发展仍处于初期阶段，品牌价值效应尚未得到充分体现。从品牌附加值指数BVA系数（Brand Value Added Index）来看，2021-2023年港股上市物业企业的BVA2系数均值从1.26持续下降到0.65，年均复合增速为-28.18%；2024年上半年，已经发布业绩公告的港股上市企业BVA2系数均值为0.69，虽然实现了企稳，但是整体仍处于较低水平。
为重塑企业在资本市场的品牌形象，提振投资者信心，2024年上半年，万物云、绿城服务、永升服务等10家上市物企通过回购股票进行市值管理。股票回购作为市值管理策略的重要部分，也可以视作是企业品牌建设的有效手段。
同时，品牌企业尝试通过高额现金分红和稳定支付高股息，树立负责任和值得信赖的品牌形象，吸引更多长期投资者，巩固和提升品牌价值。2024年上半年，共有31家上市物业企业开展现金分红，总金额达67.79亿元，企业现金分红均值约2.19亿元。报告分析指出，企业加大分红力度，能够在短期内提振投资者信心并支撑股价，但长期看，上市物企仍需加强市值管理，特别是在资本市场整体疲软的环境下，需要更灵活应用大股东增持、股票回购、高额现金分红等手段，并结合更务实的品牌建设策略，才能提升企业资本市场形象和品牌价值。
值得一提的是，该报告研究显示，资本市场的低潮期，国资背景的区域性品牌企业正在逆k8凯发势拥抱资本市场，追求实现企业品牌价值放大。2024年2月，深业物业、泓盈城市服务、经发物业三家国资背景的区域性品牌企业先后获得了中国证监会发布的境外上市备案通知书。截至目前，泓盈城市服务和经发物业两家国资背景的区域性品牌物企已经成功上市，且平均上市周期相较于去年IPO的两家区域性品牌民营企业（润华服务和众安智慧生活）从661天缩短至307天。此外，以武汉城市服务为代表的多家国资背景的区域性品牌物企已经明确了上市计划。
