物业公司到底管些啥 关注西宁物业服务
随着城市建设的发展，物业管理已大跨步地走进了我们的生活，记者了解到，截至2010年年底，西宁市物业服务企业已达180余家，从业人员已超过4000余人，物业管理面积达1717.89万平方米，物业覆盖率达61.45%。而物业管理方式的实行也确实给一些小区业主带来不少惊喜：冬天有人扫雪，夏季有人打理草坪，小区环境优美不说，楼道里也洁净，连楼梯扶手都没一点灰尘；以前楼寓门上“牛皮癣”式的小广告不见了，
随着城市建设的发展，物业管理已大跨步地走进了我们的生活，记者了解到，截至2010年年底，西宁市物业服务企业已达180余家，从业人员已超过4000余人，物业管理面积达1717.89万平方米，物业覆盖率达61.45%。而物业管理方式的实行也确实给一些小区业主带来不少惊喜：冬天有人扫雪，夏季有人打理草坪，小区环境优美不说，楼道里也洁净，连楼梯扶手都没一点灰尘；以前楼寓门上“牛皮癣”式的小广告不见了，就是有，第二天也准被物业公司清理得一干二净；小区内四处巡逻的保安让业主心里特踏实……然而，也有一些小区的业主对物业管理很不满意———问题太多了！
李女士入住某小区两年多了，下水堵了十多次，每次一“发作”，污物就把家里淹得惨不忍睹，物业公司维修多次仍然没能解决。后来，李女士自己花钱将下水附近的地面刨开，发现下水管上有漏眼，可物业的说法是开发商在建楼时用的材料有问题，要和开发商协调才行，而开发商也不肯承担维修费用。一拖再拖，李女士只好自己出钱把管换了。
类似的事儿还有不少，有的小区内顶楼防水不好，老漏，找到物业，被推到房管部门，找到房管部门，又被推回物业。有的居民家中上水管有问题，也经常被物业公司和有关部门相互推卸……业主实在受不了———遇到事儿到底该找谁？
很多业主表示，咱交了物业费了，物业管理就应该为业主服好务。物业都管些啥，要负什么样的责任，业主们交的物业费是根据什么标准收的，每一笔钱都是怎么花的，都应该一清二楚地公示出来，让咱觉得钱花得值。要是打着个物业管理的招牌却只管打扫卫生，别的事儿一概推托，咱还要物业干啥，雇个打扫卫生的就行了，卫生费可比物业费便宜多了！
物业公司到底管些啥？西宁市住房保障和房产管理局物业处处长马志强解释，居民对物业的职能概念比较模糊，物业公司只能管到业主家门口以外的地方，具体地说，就是保洁和治安、房屋维修、小区绿化等内容。物业管理非常细致，从小区绿化、路灯、小区管网、配电设施等，另外，小区保洁、保安也属物业服务的范畴。
很多业主都在纳闷：每年收取那么多物业管理费，物业公司动不动就说是亏损，那钱到底花在哪里了？马志强解释，物业公司所花的钱，很多都是业主不了解的，如，小区绿化，开支就比较大。由于西宁气候较为干旱，一般后期维护不好，小区绿化带的草两年后就退化了，所以，比较成熟的小区，浇水较勤，绿化带维护得就好一些。小区内被破坏的路灯、常年需要维护的管网等，投入也大。另外，小区内公共部分损耗和维修、垃圾清运等费用，都是来自物业费。
去年取暖期来临时，某小区的物业负责人收到足额取暖费，k8凯发官网就认为今年物业赢利了，实际上，仔细算算账，发现只是保本，并没有实现赢利，物业公司如果按照赢利花钱，等于是把后期管道维护和锅炉维修的费用先开支了，给后期物业工作埋下了隐患。
设施维护、人员工资、绿化费用……仔细算账后发现，物业企业在正常营运状态，实际上也没有多少利润。马志强介绍，物业实际上是一个微利行业，单纯靠物业收费大幅赢利是根本没办法做到的。作为物业企业也必须认识到这一点。
2003年，《物业管理条例》出台，标志着我国的物业管理正在向规范化迈进。与此同时，在很多业内人士看来，物业管理行业的发展还需要政府的大力扶持。在一个城市的管理中，关系到千家万户的住宅小区问题很多，也很能代表一个城市的面貌。物业管理公司的现状是“收益低、任务重、风险大”。在相关法律法规尚不健全的情况下，物业管理公司责任重大，风险也很大。“一般来说，一个物业公司管理一个小区，一年管理酬金不足10万元，如果遇到一件官司，生存都难以保证”。面对物业公司为政府分担的保安、清洁等管理职能以及自身财政上的窘境，要使物业管理行业得到良性发展，除了政府应尽快给予政策法规的引导和支持外，物业企业也要做好服务，保证保本经营。
“我大概测算了一下，我们小区的绿化一项，每月每平方米的物业费要收取0.8元才能赢利，而我们现在的物业费执行的还是2004年的标准，每月每平方米才0.4元，所以，我们的绿化一项一直处于亏损状态。”某物业公司负责人这样告诉记者。
“2004年，我们小区保安的工资是每人每月800元，而现在，每人每月1500元招人还特别困难。”谈到西宁市物业公司发展的情况，西宁伟业物业管理有限公司副总经理陈韬介绍，目前，物业企业最大的发展困难在于招人特别困难，因为人工工资普遍上涨，而物业收费一直是2004年的标准，仅靠收取的物业费用，连正常的人工工资都很难保证。
参看2004年西宁物业收费的标准：一级物业服务标准最高，为每月每平方米0.45元，其中，基本要求0.15元、房屋管理0.05元、公用设施设备维修养护0.04元、协助维护公共秩序0.04元、保洁服务0.1元、绿化养护管理一项仅为0.07元。
谈到这些问题，马志强分析，2004年，西宁市的保安平均工资每月600元左右，而现在，每月1200元都雇不来保安。由于费用原因，很多物业公司收取的费用连人工工资一项开支都很难支撑，所以，难以为继的物业公司纷纷缩减规模，减少人工，保洁人员从十个减少到三四个，每天一次的保洁工作减少到每三天一次甚至每周一次；保安人员从五六个缩减到每个门卫只设一人……甚至不少物业公司都聘请不来壮劳力，这样一来，物业各项服务自然越发跟不上了，也使物业公司陷入恶性循化发展。
物业管理作为新兴产业，显然还不够成熟。但以物业管理方式提高居民生活质量，是大势所趋。有关人士认为，物业管理经营的是服务这种特殊商品，质价相符非常重要。服务完善、真正起到一个“好管家”作用，让业主的家居生活全无后顾之忧的物业公司，将被业主所接受，而不能提供良好服务的物业公司，将来会在双向选择中被业主“炒鱿鱼”。
