物业人必知的十个问题与十种意识
经历了多次的体制变革和理念革新,物业管理无论是在沿海还是在内地都已经取得了很大的发展。肯定了成绩以后,也应看到,除了一些硬件的法律条例上的欠缺以外,在物业管理的定位和意识上仍然存在一些不和谐的声音,希望更多的人更清楚的认识物业管理。 业主与物业之间是一种平等的契约关系。在民法中,他们是经济民事关系;在合同法中,他们是委托与被委托关系;在劳动法中,他们是等价交换关系,他们之间的一切行为均以合同
经历了多次的体制变革和理念革新,物业管理无论是在沿海还是在内地都已经取得了很大的发展。肯定了成绩以后,也应看到,除了一些硬件的法律条例上的欠缺以外,在物业管理的定位和意识上仍然存在一些不和谐的声音,希望更多的人更清楚的认识物业管理。
业主与物业之间是一种平等的契约关系。在民法中,他们是经济民事关系;在合同法中,他们是委托与被委托关系;在劳动法中,他们是等价交换关系,他们之间的一切行为均以合同契约中明确的双方权利义务为法律依据,是平等的,没有主次之分。
业主不是花钱买“冤家”、买“对头”,如果业主与物业之间没有一种平和的心态,没有一种合作过“日子”的心理,结果只能是此也难娶,彼也难嫁。因此,双方既以合同为依据,就应以诚相待,以信相诺,以友相伴,以心相处,以和为贵,共同管好居住区。
根据目前国家有关法律法规,物业企业的职责只是按照合同约定的内容,对居住区域内的共有财产进行保养、维修和公共秩序的维护、交通车辆的停放管理等。因为物业公司是企业,不具有任何执法职能,所以相关法律法规中都排除物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责,当然另有特殊约定除外。
物业公司是企业,不是职能部门,更不是政府。企业的任务一是生产产品,二是服务客户,三是创造效益。就物业企业而言,它的产品就是劳务,它的客户就是业主,它的服务项目、范围、标准等都由对双方同样具有约束力的合同来明确。在实施合同中,既不能缺位,也不能越位,必须按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行合同。合同以外的一切,业主享有自治权,物业公司无权过问。
尽管物业管理已经发展成为普遍的消费现象,但是很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策,对物业管理中“谁受益,谁付款”的原则不予接受,甚至抵触,拒交管理服务费,这是错误的,违法的。业主在享受物业管理提供的服务权利的同时,必须行使支付服务费的义务。
中国有一句古传的真言,叫做“便宜无好货,好货不便宜”,应用到物业管理,可以说“收费低管不好,收费高受不了,不低不高为正好。”物管公司是企业,为业主提供服务,需要投入成本,而且是“量入为出”。很多收费低廉的小区,业主与物管公司发生的矛盾,大多因为费用入不敷出,导致服务质量下降,业主不满,物业公司难做;相反,优价优质服务的区域,矛盾一般也很少。
物业管理是消费,更是投资。实施物业管理有两个目的:一是为业主提供优美、舒适的生活和工作环境,二是可使业主的物业得到保值增值。从经济学分析,前者属消费行为,后者属投资行为。这两种行为就物业公司为业主服务而言,都存在;而对业主来说,消费的同时也在投资,并且最终转化为一种投资行为。此种观念的转变,将直接影响业主对物管的接受程度和具体行为。
按照国家有关政策规定,住宅小区是各相关部门综合服务的对象,而各部门都应当按有关政策规定各负其责,各尽其职,相互配合,共同为业主、为社区提供服务。
水电气暖是由水电气暖的供应商提供,按规定供应商应该入户抄表,计量收费,并且承担跑、冒、滴、漏等自然损耗。而物管公司勿需也无权为水电气暖部门收费,除非受水电气暖部门的正式委托。同样也不需为水电气暖的自然损耗承担责任。
尽管政策连篇、口号震天:减轻企业负担。但是落实却很难!物业管理是微利行业,能承担的压力有限,但是由于本身服务内容的综合性,难免有各种部门借政府之名要办公房、要交通工具、要通讯工具、摊派人员。物管企业不是“唐僧”肉,需要社会各界给予足够的支持和帮助,而不是将其扼杀在摇篮之中。
近几年从公开的各种统计数字来看,物业管理的投诉率在飞速增长,物业管理公司承担了很大的舆论压力。但实际上从我们物管协会的日常工作接触甚至在坐客本地电视台、报社的“3·15”节目活动中接听到的大量来电统计,可以称得上是投诉的约有25%,其中23%都是投诉开发商,投诉物业管理的只有2%,而其余的75%都是咨询政策法规和收费标准等事项的。因此,不要草木皆兵,把咨询也当成投诉,为物业管理企业徒增烦恼。
按照相关法规的规定,业主对自己的物业不仅有占有、使用、收益、处分权,还有不容忽视的“管理权”。小区内的共有共用财产,是全体业主的财产,每位业主对其共有财产,都应负起管理、爱护、监督的责任,特别是对设k8凯发备设施负起维护、养护的责任。
要使物业延长寿命,得到保值增值,就必须投资。而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行,物管费一方面消费在保洁、绿化等服务中,更多的是投资在设备设施的养护当中,从而实现物业的保值增值。
香港的物业管理理念是经营——服务——沟通,深圳的物管模式是经营——服务——管理,而内地的做法通常是管理——服务——管理。三种理念、三种意识必然产生三种效果,三种收益,这不得不引起我们的深思。物业管理是服务型企业,输出的产品即是服务,企业要生存要收益,就必须创造出过硬的产品,因此以服务为宗旨将是物业管理企业的生存之道。
物业管理公司要清楚自己的身份,明确自己的地位。是以服务换取报酬的企业,而不是“管家”、“主人”,不是所谓的“管理者”,是企业,就要以企业的姿态出现,树立企业的意识,才能赢得企业的长足发展。
任何企业要获益,都需要善于经营,经营企业、经营产品、经营品牌,服务型企业也是如此,节流是经营,开源也是经营,把握、运用自身的各种资源也是经营,把物业管理真正当作独立企业来经营是物业管理企业亟需树立的定位意识。
市场经济是公开、公平、公正的自由竞争经济,没有竞争意识,就没有市场,也就没有了生存空间。因此,企业要生存要发展必须树立市场经济环境下的竞争意识。
物业管理人员为业主服务需要有职业道德,业主享受服务也要有基本的公民道德。以“德”为本,是为人之道,也是企业发展的必需。企业要以诚信为业主服务,业主则需要正确地接受服务。当服务与被服务的关系都建立在一个“信”字的基础上时,一些物业管理人员监守自盗,缺乏职业道德,一些业主无礼取闹,鸡蛋里挑骨头故意与物管作对等等不道德的行为将不再发生。
物业管理发展到现在,行业法律框架已基本构成,特别是国家统一制定的业主公约、委托合同、前期服务协议等规范性文件,详细地规定了物业管理与业主权利和义务,各地先后出台的物业管理条例等相关法规,基本可以满足物业管理行业的服务需求。既然不是无法可依,就需要我们做到有法必依,树立法律意识,拿起法律武器。
合同是服务与被服务双方真实意思的体现,一经签订便具有法律效力,对任何一方都有同等的约束力。业主的权利义务与物业公司的权利义务都明载于合同的条款中,合同是双方行为的准则,因此加强合同意识,订立合同,信守合同,是解决纠纷的根本之举。
水电气暖等公用事业部门,计划经济以来就习惯了由终端用户无偿代其收取费用。在市场经济的今天,这种现状仍然没有得到彻底改观,进而为物管双方都造成了许多本可以避免的纠纷和伤害。顺应经济规律才能得到发展,因此需要加入市场大潮的参与各方都树立起市场意识,包括目前的垄断行业,以免受到规律的惩罚。
