天生赢家 一触即发》首次提出的新表述，表明中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段。而估价服务的专业性强，需要专门的知识和经营，评估价值的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到公共利益和人民财产安全。为适应新时代新要求，高质量估价服务的概念应运而生。本次从估价业务、技术、人才、判断标准的角度出发，阐述高质量估价“高端定制产品、高科技估价工具、全能型人才、高标准评判标准”四个方面的含义，分析和探讨高质量估价服务的“个性化、专业化、国际化、信息化”等特征，为深入理解高质量估价服务，推动估价服务更好地为社会主义经济发展做贡献提供新的思路和途径。

　　我国现代房地产估价行业起步于20世纪80年代，行业起步较晚同时我国国情特殊，初期整个房地产估价行业处于政府主导状态，具有浓厚的行政色彩，应用范围相对狭窄。伴随房地产开发、经营、交易活动的日益频繁，房地产估价服务应用范围得到了拓展。我国1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度，1992年建立了房地产估价师职业资格制度，从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。2004年8月，内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认。同年设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目。成立了房地产估价行业自律组织（中国房地产估价师与房地产经纪人学会）。历经30多年发展，截至2017年10月，全国共有5.6万人取得了房地产估价师执业资格，房地产估价机构5000多家，从业人员30余万人。

　　房地产估价服务的对象为房地产，我们房地产市场起步较晚，但发展速度较快，与房地产相关行业如雨后春笋，异军突起。房地产估价机构由于其开设门槛较低，成本低，更是车载斗量。且机构整体规模偏小，尺寸之地的办公区，屈指可数的估价师，寥若晨星的办公

　　桌。承接的项目评估值却高达成千上亿，且大多数是以抵押为估价目的项目。从机构的固定资本或经济实力分析，均无法有效的对抗项目可能存在的风险。也无法真正意义上保证委托人的权益。

　　目前大部分评估机构所承接的业务主要集中在抵押、司法、征收等板块，且多套用固有模板，产品同质化严重，缺少对产品的创新研究。从报告使用者层面看，目前大部分评估报告主要仅仅是为走流程的要件，缺乏对产品创新的原动力。

　　作为一线评估工作者，在日常的工作中，总会遇到项目招标，大部分都是以“价格取胜”，一方面评估价格达到委托方要求，一方面评估收费越低越有机会。行业国家收费标准形同虚设。同时为了抢占市场，更有评估机构不计成本，赔钱赚吆喝。

　　虽然目前已经实行房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，且通过房地产估价师执业资格考试是取得房地产估价师执业资格的唯一途径。但在实际项目实施过程中，多为非取得执业资格的人员，甚至为非房地产估价相关专业人员，通过机构内部的流程性培训开始进行从业。

　　房地产估价服务的客体为房地产，目前我国的房地产市场发展阶段已从普遍短缺到供求总量基本平衡，房地产市场也开始转型升级。从新房市场为主转向存量房市场为主；从刚性需求为主转向改善性需求为主；从购买为主转让租售并举；从开发为主转向投资和证券化为主；从卖房市场为主转向买房市场为主。而房地产估价服务是依附于房地产市场的，那么估价服务产品也应该伴随房地产市场的发展而优化升级，创新，以适应新的市场需求。

　　党的十九大报告在谈到建设现代化经济体系时提出，要加快发展现代服务业。房地产估价服务作为高端服务重要领域或将迎来新的发展机遇，助力中国经济转向高质量发展。

　　《2018年国务院政府工作报告》提出高质量发展，高质量发展根本在于经济的活力、创新力和竞争力，供给侧结构性改革是根本途径。全国政协委员、中国人民大学校长刘伟表示，在微观上，高质量发展要建立在生产要素、生产力、全要素效率的提高之上，而非靠要素投入量的扩大；在中观上，要重视国民经济结构包括产业结构、市场结构、区域结构等的升级，把宝贵资源配置到最需要的地方；在宏观上，则要求经济均衡发展。

　　房地产估价服务作为服务业之一，在房地产的各个环节都被需求，高质量估价服务适应时代应运而生。

　　从估价业务取得的角度看，目前承接的大量业务种类主要为房地产抵押估价、房地产税收估价、房地产征收、征用估价，主要是鉴定性，被动的估价需求，作为办理相关业务的要件之一。而高质量估价服务要努力将被动委托估价发展为主动委托估价。以估价委托人自身的需求为宗旨，出具其特定目的，特定要素的定制估价报告。

　　从估价业务取得的地域角度看，新的经济形势下，政策环境下，国家推出一带一路战略方针，作为高质量估价服务，我们应该在不断在拓展传统业务的基础上开拓新的国际化业务，将估价业务拉出国门，走向世界，研究高端定制产品，为一带一路发展提供经济技术支持。

　　同时，由于我们农村土地的制度的制约，党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。农村集体土地流转制度也为房地产估价服务在农村地区开展提供了机遇。

　　房地产估价服务专业性较强，涉及的学科较多，且房地产估价程序复杂，从承接业务、实地查勘、市场调研、定价测算、撰写报告等多流程，项目过程中涉及的人员数量较大。取得一场战争的胜利，一批好的武器是必不可少的。在房地产估价服务发展初期，采用的是“小米+步枪”的模式。主要运用的估价工具多为靠人力、简单的计算器、纸质化的报告。随着时代的进步，目前基本已经实现电脑化办公，无纸化办公，同时信息技术的发展，目前大数据时代来临，从效率上、准确性上都为高质量估价服务提供了保障。运用大数据可以建立完善的房产档案信息表，案例信息表，为信息收集和数据处理提供技术支持。而VR作为一种能够创建和体验虚拟世界的计算机仿真技术， 它利用计算机生成一种交互式的三维动态视景，其实体行为的仿真系统能够使用户沉浸到该环境中。如将该技术运用到房地产估价服务实地查勘中，可以将估价对象的实物状况全面完整的呈现给报告使用人，推动高质量估价服务。

　　房地产估价服务作为知识密集型产业之一，人才的重要性不言而喻。要实现高质量估价服务，人才培养、人才知识结构的完善尤为重要。

　　房地产估价服务主要涉及有工程造价、法律、地质、会计、经济学、统计学等多方面知识，要求的知识面多而广。同时在估价过程中，沟通能力也是推进项目的一个关键点。

　　要做好高质量估价服务全能型人才举足轻重，只有完整的掌握了相关知识，才能在项目实施中做到游刃有余，实时准确地为估价委托人在项目中遇到的问题进行专业的解答。促进项目的推进。

　　一个科学合理的评判标准将助力行业的发展，目前主要由地方性房产管理部门出具评判标准，且多以条文规范作为评审报告的优良的标准，主要从估价要素是否缺失，评估价值是否公允等。个人觉得这种评判标准较为片面，对于未来的高质量估价服务，个人觉得报告使用者才应拥有报告评判标准的话语权，一份好的估价报告，价值公允是基础，全面呈现估价对象的权属状况、区域状况、实物状况是必要条件，针对不同估价目的不同价值类型而给出的专业意见才是评估报告的精华。例如作为抵押评估报告，具有针对性的变现能力分析，风险提示是房地产抵押估价报告的重中之重。

　　个性化，顾名思义，就是非一般大众化的东西。在大众化的基础上增加独特、另类、拥有自己特质的需要，独具一格，别开生面的一种说法。有时也叫定制化，指为适应特定个体而裁剪服务或产品，有时与一组或一群个体绑定。高质量估价服务应该针对项目出具具有个性化的服务方案，以委托估价人的合理需求为服务宗旨。而非参考固有房地产模板，将估价对象的自身数据进行修改，得到一份流水作业的估价报告。以一个房屋买卖项目为例，作为高质量估价报告应该提供房屋交易过程中的税收政策，过户政策，房屋交易周期，房屋可能实现的购入价，可能实现的售出价等在房屋交易过程中可能存在问题，实现一站式服务。对整个项目进行一对一服务。

　　按照现代广泛运用的利伯曼“专业化”标准的定义解释，所谓“专业”，就应当满足以下基本条件：一是范围明确，垄断地从事于社会不可缺少的工作；二是运用高度的理智性技术；三是需要长期的专业教育；四是从事者个人、集体均具有广泛自律性；五是专业自律性范围内，直接负有作出判断、采取行为的责任；六是非营利性，以服务为动机；七是拥有应用方式具体化了的理论纲领。房地产估价服务专业性较强，涉及的多学科知识，高质量估价服务应将估价范围明确，针对房地产项目，而在项目过程中涉及的非房地产专业的其他项目，应该引用和请求相关专业意见的帮助，不能将能力范围以外的估价业务全部收入囊中。同时在从事房地产估价范围过程中应不断学习专业领域的新知识，新技术，在学习中不断成长。在执业过程中建立行业道德准则，签订商业保密信息，保护委托人私人信息。

　　国际化是设计和制造容易适应不同区域要求的产品的一种方式。它要求从产品中抽离所有地域语言，国家/地区和文化相关的元素。在经济学中，国际化是企业有意识的追逐国际市场的行为体现。2015年3月28日,发改委、外交部、商务部联合发动了共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的行动,标志着一带一路的倡议正式开启。一带一路连接亚洲、欧洲和非洲,沿线多个。作为高质量估价服务，应该将估价服务走出国门，走向国际，而估价服务是一门专业性强的服务行业，针对国外的房地产市场状况、宏观经济数据、宏观政策、影响房地产价格因素与国内可能有不同之处，都需要与本地估价估价服务机构本着求同存异的方针开展业务。

　　信息化是以现代通信、网络、数据库技术为基础，对所研究对象各要素汇总至数据库，供特定人群生活、工作、学习、辅助决策等和人类息息相关的各种行为相结合的一种技术，使用该技术后，可以极大的提高各种行为的效率，为推动人类社会进步提供极大的技术支持。

　　从目前的房地产估价服务理论体系，核心工作为收集数据，整理数据，统计、分析数据，以比较法为例，需要找到合适的足够的样本点，在信息化技术滞后的昨天，数据收集的方式多以人工为主，数据采集量大，信息无完整，收集过程困难，而高质量估价服务采用数据库系统、VR等将大大提供案例收集的效率及精度，为研究新的方法理论，建立新的计算模型提供数据源，推动房地产估价服务整个行业发展。（国策技术 廖海燕）

　　1. 中华人民共和国建设部，《注册房地产估价师管理办法》，[Z]，2006年版

　　2. 中国外资《房地产评估产业的发展现状及对策研究》万乃媛，编著F293 2012年07期

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