“不动产权证”的前世今生 ——在镇江市城建档案馆里穿越时空看不动产登记
2023年4月25日，我国全面实现了不动产统一登记。十年来，我国累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份。 世界档案日当天，记者从江苏省镇江市不动产登记交易中心获悉，镇江市市区于2016年6月25日颁发了第一本不动产权证书。经过全体镇江“苏小登”的共同努力，已经实现了从纸质证书向电子证书的迭代。无论纸质权证书或是电子权证书，它们都既是大众财富积累的象征，也是我国新时代改革
2023年4月25日，我国全面实现了不动产统一登记。十年来，我国累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份。
世界档案日当天，记者从江苏省镇江市不动产登记交易中心获悉，镇江市市区于2016年6月25日颁发了第一本不动产权证书。经过全体镇江“苏小登”的共同努力，已经实现了从纸质证书向电子证书的迭代。无论纸质权证书或是电子权证书，它们都既是大众财富积累的象征，也是我国新时代改革创新的标志。
有人或许会有疑问，我知道不动产权证是这几年才有的，难道古代没有不动产权证吗？2024年6月9日，是第17个国际档案日。在镇江市城建档案馆的不动产登记交易档案室，就有古代的“不动产权证”。
古代的“不动产权证”长啥样？其实，近代才有不动产权证的说法，古代只有契证。契证，一般以地契为主。电视剧《显微镜下的大明之丝绢案》中提到过“红契和白契”。白契是指民间私下签订的房屋或者土地买卖契约，没有向官府报备登记缴纳税银；而红契，则是指买卖双方向官府进行了报备并缴纳了税银，官方会加盖红印，所以也叫官契。加盖了官方印章的红契，表示买受人已经取得了官方认可的合法所有权。
记者了解到，镇江市不动产登记交易中心珍藏着一份明朝天启三年十月（1623年）的房地契。
戴上手套，屏住呼吸，轻轻地打开卷宗，泛黄的宣纸、工整的手书、方正的官印，把一段官府见证、民间交易的往事，穿越时间的长河展示在我们眼前。
那是在400年前，镇江府丹徒县仁安坊谷文光兄弟与母亲曹氏将父遗（留）自己受分坐落本坊下河街房屋以白银一百二十两整绝卖于他人。这份契证，不仅品相堪称完好，更难得的是要素基本齐全。除了卖方情况、标的物状况、交易方式、交易价格要素表示清晰外，契约上更有中保人签名，见证人签名。
经过档案工作人员的提醒，记者才注意到这份契证并没有买方的签名，只是标注“他人”。对此，有学者认为，这可能与中国古代民间舆论导向和争议处理机制有关。卖方应当为权属争议承担责任，所以要实名；而买方则无须如此，可以化名。从这个角度讲，持有契证者，就是权利人。
这个理念一直持续到建国以后“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，直至《物权法》生效实施而改变为“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
清代以后，房地产契约更加完善，契证同时兼具了合同和凭证的属性。据介绍，镇江市不动产登记交易中心档案室还有一份始于康熙年间的房契，详尽地记载了从1714年到1946年的权属变迁。
康熙五十三年十月，文契人陈志远将祖遗云山坊运河边坐北朝南住房一所，以白银九十两绝卖于王姓名下；乾隆十年十月，房屋基地人王广和将此地以三百六十两卖于汪姓名下；乾隆二十三年，卖主汪薪传又将此地以白银七百五十两卖于福德名下；嘉庆十五年十二月，徽州谧菴将此地以白银六百三十两卖于赵姓名下；道光年间，文契人金殿又以四百两整卖于了姚姓和莫姓名下，后于咸丰年间，莫姓以五十五两将该房屋产权全数交予姚姓；咸丰二年九月，基地人程桂馨以一千二百两整卖于蔡姓名下；同治四年六月，因遭匪毁，部分宅基地以一百六十八两卖于卢姓；同治五年八月，蔡渐于以二百两卖出其它；光绪十六年七月，卢葆园内侄以一千两百两整卖于张敬甫名下；民国三十五年十一月十二日，张承典和张仁斋申请登记了土地所有权状。
俗话说，铁打的营盘流水的兵。从这份契证看，那是“铁打的不动产，流水的权利人”。
金庸先生的《碧血剑》里有这样一个桥段。仙都派的闵子华很不服气刚刚走江湖的袁承志，提出了比武打赌。如果袁承志赢了，闵子华就将自己在南京城内的一栋大房子送给他。比武开始后，袁承志没用几回合就打败了闵子华。闵子华没有办法，只能将南京的房产地契交出，垂头丧气地走了。
如果不动产登记交易中心的“苏小登”能穿越到金庸的武侠世界，他们就会告诉袁承志，他要么需要与闵子华未起草新的契约，要么将原来的契约到官府登记纳税，同时还需要中保人，凯发在线见证人签字。
民国时期，契证发生了从兼具合同和凭证属性的“契”到合同与凭证独立并存的重要转变。这其中自然有着深厚的历史背景：辛亥革命后，受西方法学影响，现代意义上的不动产登记开始出现。
1912年，江苏、浙江、广东等地先后成立了“不动产登记所”之类的机构。政府号召老百姓主动申报，在缴纳登记费后，就能领到一张《私有不动产登记证书》。1922年，北洋政府出台《不动产登记条例》，进一步推动土地房屋等不动产进行登记。1930年，南京国民政府颁布《不动产登记法》，开始颁发《土地所有权状》。 民国时期《土地所有权状》，时间主要对应上世纪三十、四十年代。上文所述的民国三十五年张姓人家申请了土地所有权状，与这段历史遥相辉映并给予了佐证。彼时的契约与权证更接近于现代的房屋买卖合同和不动产权证书。
2013年3月，党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的改革任务。
如今，老百姓在手机上就能轻松查看自己的不动产权证（电子证明），不会发生古代人丢了房契就无法证明自己是产权人的情况。出售房屋时，能在手机上预先查看想要购买房屋的自然状况以及是否有银行贷款，法院查封。物权公示原则得以良好的贯彻执行。（通讯员 宋雨 全媒体记者 朱美娜）
