程啸：对《不动产登记法》（征求意见稿）的若干意见
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全完善不动产登记制度，根据十三届全国人大常委会立法规划，自然资源部起草了《不动产登记法》（征求意见稿）。按照科学立法、民主立法、依法立法的要求，现将征求意见稿及其说明公布，征求社会各界意见。公众可以登录自然资源部门户网站（http：//）查阅征求意见稿及其说明。有关意见建议可以在2022年11月29日前通过电子邮件方式发送至： 2022年10月30日，自然
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全完善不动产登记制度，根据十三届全国人大常委会立法规划，自然资源部起草了《不动产登记法》（征求意见稿）。按照科学立法、民主立法、依法立法的要求，现将征求意见稿及其说明公布，征求社会各界意见。公众可以登录自然资源部门户网站（http：//）查阅征求意见稿及其说明。有关意见建议可以在2022年11月29日前通过电子邮件方式发送至：
2022年10月30日，自然资源部发布了《关于不动产登记法（征求意见稿）公开征求意见的公告》。《不动产登记法征求意见稿》共9章、126条，在吸收已有的《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法规规章的基础上，对于不动产登记作出了全面系统的规定，有利于明确不动产权利归属，保护不动产权利并维护交易安全。
清华大学法学院教授程啸认真阅读该征求意见稿后提出了一些看法，以供相关部门参考，并就教于学界同仁！
为明确不动产权利归属，规范不动产登记行为，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全，制定本法。
本法所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
1、本条第1款是对不动产登记的定义。相比于《不动产登记暂行条例》第2条第1款的界定，本定义当然更加全面科学。但问题是，不动产登记的基本原则是依申请登记原则，本法第5条也作出了明确。现在本条第1款依然沿用《不动产登记暂行条例》第2条第1款的“不动产登记机构依法将·····”显然不妥。况且，不动产登记机构无论是受理申请还是进行审核等，都必须是依法的，这一点毋庸置疑。况且，本款也没有突出不动产登记制度最重要的功能即公示功能，也不全面。故此，建议将本款修改为：“本法所称不动产登记，是指不动产登记机构将不动产的自然状况、权利状况和其他法定事项记载于不动产登记簿予以公示的行为。”
2、本条第2款是对不动产的界定，非常重要！《不动产登记暂行条例》第2条第2款的界定为“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”本条第2款将“房屋”具体化为“建筑物、构筑物”显然更为科学。但是，现在这个“土地、海域及其建筑物、构筑物、林木等定着物”的表述容易让人误解，所谓“及其”中的“其”究竟是指海域，还是包括土地和海域。况且，这种用法事实上也没有凸显出建筑物、构筑物、林木等定着物与土地、海域的关系。从理论上来说，不动产就是分为三大类：土地、海域、定着物。定着物又分为地上定着物与海上定着物。所谓“地上”“海上”并不说就一定是在表面，地下的定着物如地铁站中的房屋等也属于定着物。例如，我国《城市房地产管理法》第2条第2款就明确规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”故此，建议可以考虑将本款修改为：“本法所称不动产，是指土地、海域以及建筑物、构筑物、林木等土地或海域上的定着物。”
不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记。
不动产登记机构应当按照国家有关规定，加强部门协作，实行不动产登记、交易和缴税线上线下一窗受理、并行办理，充分运用互联网、大数据等技术手段，优化办理流程，确保登记结果真实准确。
（三）一体登记原则。建筑物、构筑物、林木等定着物与其所附着的土地、海域应当一并登记，并保持权利主体一致；
（四）连续登记原则。未办理不动产首次登记的，不得办理其他类型的不动产登记。
本条是对不动产登记的基本原则的规定，明确了很重要的四项原则，值得赞同，不过目前的表述实在是非常奇怪！由于将四项原则并在一条，而起草者认为，每个原则都有“法律、行政法规另有规定的除外”，于是起草者将这个例外单独作为第二款加以规定，让人感觉很奇怪。建议还是分为四条逐一规定。另外，需要指出的是，一体登记原则并不存在需要加上“法律、行政法规另有规定的除外”规定。
本条是对不动产登记能力的规定，即哪些不动产上的权利可以记载于不动产登记簿。需要讨论的问题在于：
1、《民法典》第209条第2款已经明确规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”近年来按照党中央、国务院关于生态文明建设决策部署，我国开始建立和实施自然资源统一确权登记制度。2019年自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局印发了《自然资源统一确权登记暂行办法》。2020年自然资源部办公厅印发了《自然资源确权登记操作指南（试行）》等。然而，不动产登记与自然资源统一确权登记不是一回事，它们从制度目的、功能、登记的对象、权利主体、登记程序等各个方面都有很大的差异。虽然自然资源统一确权登记以不动产登记为基础，依据不动产登记相关法律法规已经办理登记的不动产权利，不再重复登记。但是，二者毕竟不同。故此，本条第1项将“国家自然资源所有权”作为可以进行不动产登记的“不动产权利”，今后容易引发对不动产登记与自然资源统一确权登记关系的混乱，不太合适。不如在本法的最后部分专门规定一条就自然资源统一确权登记与不动产登记的衔接作出规定，反而更好。
2、本条关于不动产登记能力的兜底性规定为“法律规定可以登记的其他不动产权利”。这种限制是否有必要值得研究。所谓物权法定原则仅仅是指物权的种类和内容由法律规定，但并不是说那些权利可以进行不动产登记也一定都要由法律加以规定。例如，目前就不动产租赁权，虽然性质上是债权，却有很强的效力，但是没有规定登记，因此，只能依赖占有来解决公示的问题。再如，就应当进行登记从《民法典》第807条对于建设工程价款的优先受偿权仍然没有规定登记的问题。本法是否可以考虑到将不动产登记能力的范围扩至“法律、行政法规规定可以登记的其他不动产权利”，从而解决实践的需要？
不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
土地承包经营权、土地经营权、地役权自合同生效时设立；未经登记的，不得对抗善意第三人。
对依据《民法典》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条规定享有的不动产物权进行处分，依照法律规定需要办理不动产登记的，未经登记，不发生物权效力。
本条第1款和第2款是对不动产登记的物权变动效力的规定。但是第3款与不动产登记的效力无关，似乎是关于登记能力的规定，而本法第6条已有规定，没有必要重复？第4款则是对登记连续原则的规定，也就是说，虽然非基于法律行为的不动产物权变动不以登记为生效要件，但是再行处分（即基于法律行为而变动不动产物权）的，仍然要以登记为生效要件。这一款与本法第5条关于连续登记原则的规定是一体的，应当规定在一起，不应当分开。
县级以上地方人民政府自然资源主管部门负责本行政区域内不动产登记的监督管理工作。
不动产登记以地籍调查为基础，通过地籍调查获取不动产的自然状况、权利状况等信息。
赞同。需要注意的是，在全面建立不动产登记制度后，地籍调查中的权属调查应当以不动产登记簿的记载为中心，不能出现随意否定登记簿对不动产权利内容和归属的记载的情形。
不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
国家建立不动产登记信用体系。不动产登记机构应当及时记录、归集、推送不动产登记领域相关主体信用信息，将失信信息列入严重失信主体名单和信用信息共享平台。
赞同。不过需要注意的是，即便某些主体属于严重失信主体，也不能剥夺申请登记的权利，或者对他们适用更多的程序环节。
县级以上人民政府自然资源主管部门是本行政区域的不动产登记机构，负责本行政区域内不动产登记工作。
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，原不动产登记机构应当及时将全部不动产登记资料移交相应的不动产登记机构。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记机构指定办理。
国务院确定的国家重点林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海，由国务院自然资源主管部门负责登记。中央和国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院自然资源主管部门会同有关机关事务主管部门规定。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
不动产登记机构的职责不同于不动产登记机构的审查职责，本条实际上只是写了登记机构在审查中应当履行的职责。如果是这样的，那么本条放在本章是不合适的，而应当放在第四章登记程序。如果要放在本章，那么还应当将登记机构的其他职责加以规定。
不动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力，依法独立履行登记职责，任何单位或者个人不得非法干预。
国家设立不动产登记专业人员职称，具体办法由国务院人力资源和社会保障主管部门会同自然资源主管部门规定。
非常赞同。登记的真实准确在很大程度上与登记人员的专业水平和登记程序的保障有关。对于登记的审核、登簿等专门性工作交由不动产登记官负责是非常必要的。但是，本条没有对不动产登记人员的组成作出明确，也就是说，不动产登记人员应当是由不动产登记官和其他人员组成的。而不动产登记官负责其中专业性要求最高的工作。另外，不动产登记官应当是一种专业技术资格，其与不动产登记专业人员职称是什么关系？
不动产登记机构及其工作人员应当参加不动产登记责任保险，所需经费列入地方财政预算。
国家设立不动产登记赔偿基金，专项用于不动产登记机构登记错误导致的赔偿责任。
非常赞同，对于保护当事人合法权益非常有意义！但是，建议在本条后，增加一个授权条款“具体办法由国务院规定”。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。一经记载，非因法定事由不得修改不动产登记簿记载的事项。
因信赖不动产登记簿的登记事项而善意取得不动产权利的，不因登记的不动产权利错误影响其取得的不动产权利。
当事人有证据足以证明不动产登记簿与真实的权利状态不一致且其为该不动产权利的真实权利人，可以向登记机构申请更正登记或者请求人民法院、仲裁机构确认其享有不动产权利。
1、本条规定了登记簿的效力，但是把登记簿的推定效力、公示效力、公信效力等内容混杂在一条中规定，并不妥当，建议分开。具体而言，将第1款与第4款规定为一条（登记簿的推定效力以及推定的推翻），将第2款单独规定为一条（登记簿的物权变动效力发生的时间），将第3款单独作为一条（登记簿的公信效力）。
2、建议将本条第2款第2句中的“一经记载”这个表述不容易理解，而且正在记载的过程中出现了错误也并非不能修改，所以，用一经记载也不准确。同时，“非因法定事由不得修改不动产登记簿记载的事项”旨在禁止随意更改登记簿，损害登记簿的公示与公信效力。但是，表述不完全，除了法定事由外还必须强调法定程序（如更正登记的程序）。故此，建议将第2款第2句修改为“记载完成的，非因法定事由、非经法定程序不得修改不动产登记簿记载的事项。”
不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，但是法律、行政法规另有规定的除外。
不动产单元是通过地籍调查划定的土地、海域及其定着物构成的权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。不动产单元一经划定，未经自然资源主管部门批准，不得随意分割、合并或者调整边界。
赞同。但是，建议对于不动产登记单元的合并与分割也加以规定，尤其是要明确同一权利人对不动产进行分割的或合并后，分割后的各个不动产或者合并后的不动产必须符合不动产单元的要求。
不动产登记机构负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，定期进行异地备份，并依法采取信息网络安全防护措施。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。任何组织或者个人不得损毁不动产登记簿。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
不动产登记机构应当根据当事人的选择核发电子介质或者纸质介质的不动产权属证书。电子介质与纸质介质的不动产权属证书具有同等法律效力。
赞同。对于登记程序的明确规定并防止任意增设前置环节等，可以防止一些地方或部门随意给不动产登记增加附加的功能，如以往有些地方甚至把计划生育、白蚁防治等作为办理不动产登记的前置环节是明显错误的。
有下列情形之一的，不动产登记机构应当按照相关嘱托文件直接办理不动产登记：
（二）监察机关、人民检察院、公安机关、国家安全机关、税务机关依法出具的协助执行文书要求不动产登记机构办理登记的；
（三）人民政府依法作出的征收或者收回不动产权利的决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记、变更登记或者转移登记的；
不动产登记机构对前款规定的登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议，但是不停止办理登记。
1、不动产登记程序的启动原则是依据申请，即前述依申请登记原则，但是法律另有规定的除外，指的就是依职权登记和依嘱托登记。建议在本条之前增加一个对于不动产登记程序启动的三类情形的描述，否则上来就规定依嘱托登记和依职权登记，感觉很突兀。
2、本条第1款第1-2项都明确了登记机构是依据“依法出具的协助执行文书”办理登记，第3项则没有明确登记机构时依据什么来办理登记，所谓“人民政府依法作出的征收或者收回不动产权利的决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记、变更登记或者转移登记的”中的要求是指什么要求？例如，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条的规定，在符合法定情形下，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。征收决定作出后发生房屋被征收的后果，问题是，究竟是办理何种登记，是注销登记还是变更登记抑或转移登记，在这个征收决定中是没有的。那么政府应当如何要求以及以何种形式来要求登记机构作出相应的登记呢？
1、本条第1项的规定中，因地震等自然灾害可能导致不动产全部灭失或者毁损、部分灭失，例如，土地的一部分因为地震等而灭失，故此建议将之修改为“因地震等自然灾害导致不动产灭失的变更登记或注销登记”。
2、既然本条已经说了“有下列情形之一的，不动产登记机构可以直接办理登记”这个意思就是依职权登记的意思，结果本条第2项仍然将“依职权更正登记”作为依职权登记的一种情形，颇为重复。并且对于依职权更正登记应当进行严格限制，故此，建议本项修改为“不涉及不动产权利内容或归属的登记簿记载错误的更正登记”。
不动产权利设立、变更、转让或者消灭的，自然人、法人或者非法人组织可以依法申请不动产登记。
当事人委托代理人向不动产登记机构申请不动产登记的，应当提交授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，授权委托书应当经不动产登记机构见证，但是委托不动产登记代理人或者律师、授权委托书经公证、处分土地承包经营权或者土地经营权的除外。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人应当由其监护人代为申请不动产登记。监护人代为申请的，应当提供经公证的监护权证明，但是父母作为未成年人监护人、人民法院指定监护人以及民政部门、居民委员会或者村民委员会担任监护人的除外。
处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意并共同申请，但是共有人之间另有约定的除外。
赞同。没有强制要求授权委托书以及监护权证明都必须公证，而规定了例外的情形，有利于降低登记的成本
（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者人民政府生效的决定等导致不动产权利设立、变更、转让或者消灭的；
（四）权利人姓名、名称、身份证明类型、身份证件号码等身份信息或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
1、建议将第一句表述为“不动产登记应当由当事人双方共同申请，但属于下列情形之一的，可以单方申请”，这样可以明确申请登记的以双方申请为原则，单方申请为例外。
2、将第10项修改为“法律、行政法规规定的其他情形”。此外，建议增加一种单方申请的情形，也是实践中迫切需要解决的问题，即“转让不动产的法人或者非法人组织已注销或者转让不动产的自然人死亡，并且无权利义务承继人，受让方申请登记的”。
（二）申请人的身份证明材料。委托代理人申请登记的，还应当提交代理人的身份证明材料和授权委托书；
不动产首次登记和不动产界址发生变化的，当事人应当提交不动产界址、面积等地籍调查材料，通过权属调查和不动产测绘，全面查清不动产的自然状况和权属状况。已有地籍调查成果能够满足登记要求的，不再进行地籍调查。
本条第4款的目的在防止一些地方随意的增加不动产登记的申请材料，值得肯定，但是目前的表述不够全面，建议修改为“法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得要求当事人提交。”
因继承、受遗赠取得不动产申请不动产登记的，不动产登记机构可以根据人民法院生效法律文书、告知承诺制、遗产管理人、公证等方式确认继承权并予以办理。
申请人申请适用告知承诺制，不动产登记机构认为符合规定的，予以受理；依法登记的，应当在登记簿及不动产权属证书附记栏注记承诺事项。申请人应当对其承诺事项负责，并承担不实承诺的法律责任。告知承诺制适用主体、适用情形、办理程序等，由国务院自然资源主管部门另行规定。
本条主要解决目前在办理继承或受遗赠登记中登记机构动辄要求所有的被继承人到场并出具证明死者已经死亡或者近亲属关系的奇葩证明，如果提供不了，则要求办理公证，但是公证机构一则收费高，二则怕承担责任也推诿，这样一来，极大地增加了人民群众办理继承登记的负担。就登记机构而言，他们也担心由于没查明继承的情况而被认定登记错误，进而承担赔偿责任。
笔者认为，告知承诺制并没有实际作用，况且本法已经明确规定了申请人要为申请材料的真实性负责，且法律责任中也有相应的规定。登记机构害怕自己承担责任而搞出一个告知承诺制并且对于告知承诺制的各种情形又单独规定，完全没有必要！此外，将“人民法院生效法律文书、告知承诺制、遗产管理人、公证等”并列作为登记机构确认继承权并办理登记的方式，也不妥。例如，遗产管理人本身并不能确认继承权。遗产管理人是我国《民法典》新规定的，它是在继承开始后遗产分割前,负责处理涉及遗产有关事务的人。《民法典》第1147条规定了遗产管理人应当履行的职责，其中没有一项是说其就可以确定继承权的。综上所述，本条规定并无实际意义，建议删除。
在不动产登记机构将申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人可以撤回登记申请。
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理，并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正。申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请人通过网络申请的，不动产登记机构应当及时通过网络告知申请人受理结果；
（四）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知不予受理，并一次性告知申请人需要补正的全部内容；
（五）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理，并告知申请人向有管辖权的登记机构申请。
申请人现场申请不动产登记并被不动产登记机构受理的，申请日即为受理时间。申请人通过网络提交申请并被不动产登记机构受理的，以电子数据被不动产登记机构指定的信息系统接受并且能够检索识别的时间为受理时间。
不动产登记机构应当根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录：
（三）不动产界址、面积等地籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
总体同意，但是不明白为什么有第四项？申请登记的材料与登记簿的记载要求有何关系？
属于下列情形之一的，不动产登记机构应当进行实地查看，填写并保存实地查看记录：
建议将第2项修改为“因不动产灭失、毁损导致的注销登记或变更登记，查看不动产灭失、毁损情况。”
有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于不动产登记簿前进行公告，但是涉及国家秘密的除外：
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权的首次登记；
公告应当在不动产登记机构门户网站或者不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于十五个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
经审核符合登记条件的，不动产登记机构应当将申请登记事项准确、完整、清晰、及时地记载于不动产登记簿。
建议本条和第42条调整一下顺序，即先规定不予登记的情形，再规定符合条件应当登记的情形，而且这样也可以将第42条与第44条合并规定，明确登记的完成、登记的时间以及顺位。
同一不动产上设立多个权利的，登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。
不动产登记机构自受理登记申请之日起，应当在下列期限内，将申请登记事项记载于不动产登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有建设用地使用权及房屋所有权的权利登记，抵押登记、预告登记、异议登记、查封登记，五个工作日；
（二）农村宅基地、集体建设用地和房屋，土地承包经营权、土地经营权、林地以及森林、林木登记，继承、受遗赠涉及的不动产登记等，三十个工作日；
不动产登记过程中的实地查看、公告、补正、地籍调查的时间不计入前款规定的期限。
1、异议登记和查封登记应当立即完成，不可能拖延，所以5个工作日太长，建议修改为1个工作日，最多两个工作日。此外，从本法对查封登记的规定来看（如第100条）也明确要求办理查封登记应当是立即办理，而不可能拖延一个星期之久！！
2、农村宅基地、集体建设用地和房屋，土地承包经营权、土地经营权、林地以及森林、林木登记，继承、受遗赠涉及的不动产登记等，竟然要30个工作日，相当于两个月，显然太长了，建议修改为15个工作日。
不动产登记完成后，不动产登记机构应当根据不动产登记簿填写并依法核发不动产权属证书，但是申请人明确表示无须取得权属证书的除外。
赞同。给予申请人是否愿意取得不动产权属证书的选择权是比较合适的。此外，申请人即便在办理完登记后明确表示不要权属证书，但是此后想要，仍然可以向登记机构提出申请，这一点也应当加以明确。
不动产变更登记，是指因不动产权利人姓名或者名称、不动产的界址、用途、不动产权利内容等发生变更进行的登记。
（一）不动产权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证件号码发生变更的；
（八）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限发生变化的，抵押物转移导致抵押人变化的；
本条第8项应当修改为“抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位等发生变化的”。因为抵押权顺位变化也属于抵押权的变更，《民法典》第409条已有明确的规定。至于抵押物转移导致抵押人变化的乃是因为抵押物转让而办理转移登记的当然结果，没有必要再规定为变更登记。
不动产上已经设立居住权、地役权、抵押权或者已经办理预告登记、查封登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供居住权人、地役权人、抵押权人、预告登记权利人或查封机关同意的书面材料，但是因不动产灭失而申请注销登记的除外。
县级以上人民政府可以在本行政区域内组织开展集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等不动产权利的登记。
依照前款规定办理登记所需的权属来源、地籍调查等登记材料，由人民政府自然资源主管部门组织获取，相关部门和主体应当配合提供。
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请。没有集体经济组织的，由村民委员会申请；
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织申请。没有集体经济组织的，由村民小组申请；
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。没有乡（镇）集体经济组织的，由乡（镇）人民政府申请。
申请集体土地所有权首次登记的，应当提交土地所有权界线协议书等土地权属来源材料以及不动产界址、面积等地籍调查材料。
因农民集体互换、土地调整等导致集体土地所有权转移申请转移登记的，应当提交互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料和本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料。
申请集体土地所有权变更登记的，应当提交农民集体名称变化、土地坐落、界址、面积状况变化等集体土地所有权变更的材料。申请集体土地所有权注销登记的，应当提交人民政府的征收决定、土地灭失等集体土地所有权消灭的材料。
当事人的姓名或者名称、居住权期限等发生变化的，当事人应当申请居住权的变更登记。
居住权人放弃权利、居住权人死亡、约定的存续期间届满等导致居住权消灭的，当事人应当申请居住权的注销登记。
1、居住权的设立按照《民法典》就是两种方式，居住权合同与遗嘱。本条第1款规定了生效法律文书显然不妥，应当删除。
2、本法第48条已经明确了“居住权的期限、居住的条件或者要求等发生变化的”，故此本条第2款应当修改为“当事人的姓名或者名称、居住权期限、居住地条件或者要求等发生变化的，当事人应当申请居住权的变更登记”。
已经登记的地役权，地役权内容、需役地或供役地自然状况等发生变更的，当事人应当持地役权合同和变更材料，申请地役权变更登记。供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
已经登记的地役权因土地承包经营权、土地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利转让发生转移的，当事人应当持地役权转移合同，申请地役权转移登记。申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但是当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。
已经登记的地役权，发生期限届满、供役地和需役地归于同一人、供役地或者需役地灭失等情形的，当事人应当持证实地役权发生消灭的材料，申请地役权注销登记。
依法取得海域使用权，应当申请海域使用权首次登记。依法利用海域建造建筑物、构筑物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记。
申请海域使用权首次登记的，提交不动产界址、面积等地籍调查材料，海域使用金缴纳结果材料。
经批准开发利用的海域的界址、空间范围、用途、使用期限等发生变化申请变更登记的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件。转让批准取得的海域使用权申请转移登记的，提交有批准权的主管部门批准文件。
因围填海造地等导致海域变更或灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工验收后，依法申请海域使用权的变更登记或者注销登记，并申请国有建设用地使用权首次登记。
海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记，参照国有建设用地使用权及房屋所有权登记的规定办理。
集体土地所有权登记、地役权登记、居住权登记以及海域使用权登记这些内容并非普遍适用于所有不动产登记的内容，不应当规定在第一节“一般规定”。
以家庭承包方式承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂等农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地的，可以申请土地承包经营权登记。
以家庭承包方式取得土地承包经营权的，由发包方持土地承包经营权合同以及不动产界址、面积等地籍调查材料申请首次登记。
已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，发包方持发生变更事实的材料，可以申请土地承包经营权变更登记：
已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，当事人双方持互换协议、转让合同和受让方同发包方签订的土地承包经营权合同等材料，可以申请土地承包经营权的转移登记：
已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，发包方应当持相关材料申请注销登记：
以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由当事人持土地承包合同申请土地经营权首次登记。以家庭承包方式取得土地承包经营权的承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，且流转期为五年以上的，当事人可以持土地经营权流转合同申请土地经营权首次登记。
已经登记的土地经营权发生变更的，当事人持发生变更事实的材料，可以申请土地经营权变更登记。
已经登记的土地经营权转移的，当事人双方持流转合同等材料，可以申请转移登记。
已经登记的土地经营权发生下列情形之一的，当事人应当持证实土地经营权消灭的材料申请注销登记：
（二）承包方依法解除土地经营权流转合同或者发包方依法终止土地经营权流转合同的；
以出让、划拨、租赁、作价出资等方式取得国有建设用地使用权的，应当申请国有建设用地使用权首次登记。
《民法典》第347条第1款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”《土地管理法实施条例》第17条第2款规定：“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”本条第1款所列举的设立国有建设用地使用权的方式即来自于此。但是，通过租赁的方式以及通过作价出资的方式来设立国有建设用地使用权是否合适，值得思考！
依法利用国有建设用地建造房屋的，应当申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。不具备房地一体登记条件的，可以单独申请国有建设用地使用权首次登记。
未办理国有建设用地使用权首次登记的，还应当提交土地有偿使用合同或者划拨决定书；依法应当缴纳土地出让金的，同时提交土地出让金缴纳结果材料。
申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为全体业主共有。
申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据以下情况，提交申请材料：
（一）权利人姓名、名称、身份证明类型、身份证件号码等身份信息或者共有性质发生变化的，提交相应材料；
（二）不动产坐落、面积、界址等发生变化的，提交地籍调查、人民政府收回决定书、竣工验收等材料；
（三）不动产用途、权利期限等发生变化的，提交土地有偿使用合同或者补充协议等材料；
（四）同一权利人的不动产分割或者合并的，提交自然资源主管部门同意分割或者合并的批准文件；
申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（六）因法人、非法人组织合并、分立、兼并、破产等情形导致权属发生转移的材料；
申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的，应当提交人民政府征收决定书、人民法院或者仲裁机构生效法律文书、不动产灭失、权利人放弃权利等材料。
在土地的地上或者地下单独设立国有建设用地使用权，申请登记的，参照本节规定办理。
属于住宅小区配建的地下车位、车库，申请首次登记的，还应当提交确认车位、车库划分、编号以及属于业主专有或者共有的材料。
集体建设用地使用权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记，参照本节规定办理。
申请集体建设用地使用权首次登记，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交集体建设用地出让合同、出租合同等土地权属来源材料以及不动产界址、面积等地籍调查材料。
铁路、公路、桥梁、码头、通航建筑物、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，参照本节规定办理。
同意。这一规定非常有意义！能够实现这些建筑物、构筑物从资产向资本的转化，充分发挥物的效用！
利用宅基地依法建造住宅及其附属设施的，应当申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，还应当提交房屋符合规划的相关材料。
因不动产面积、界址范围发生变化，申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记的，应当提交政府批准文件以及不动产界址、面积等地籍调查材料。
因依法买卖、分家析产、继承、互换、赠与房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
同意。本条将“依法买卖”纳入，是否意味着今后宅基地使用权及房屋的转让将会逐渐放开？
申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
当事人以其有权处分的下列财产进行抵押的，应当向不动产登记机构申请不动产抵押权登记：
建筑物、构筑物、森林、林木等地上或者海上定着物与其所附着的土地、海域应当一并抵押。
建设用地上已经建造建筑物、构筑物但是未办理房地一体首次登记的，当事人可以以办理首次登记的建设用地使用权进行抵押，并申请抵押权首次登记。
自然人、法人或者非法人组织依法以不动产抵押的，当事人应当持主债权债务合同和抵押合同，共同向不动产登记机构申请办理抵押权首次登记。
抵押权首次登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿上记载以下内容：
本条第2款第2项应当修改为“被担保主债权的种类和数额”，《民法典》第400条第2款列举抵押合同的内容时也非常明确的要去抵押合同一般要记载被担保的主债权的种类和数额。
涉及第三人担保的，不动产登记簿还应当记载债务人的姓名或者名称变更的情形。
因被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料。
本条第1款第5项应当修改为“禁止或者限制转让抵押财产的约定发生变化的”。同时，要将抵押权顺位的变更作为抵押权变更登记的情形之一。
因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料，申请抵押权的转移登记。
有下列情形之一的，抵押人或者抵押权人可以单方持抵押权消灭的材料，申请抵押权注销登记：
以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请抵押权的首次登记。在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。
当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房。
申请在建建筑物抵k8凯发押权首次登记的，当事人应当提交主债权债务合同和抵押合同。申请变更登记、转移登记或者注销登记的，当事人应当提交在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料。
在建建筑物建造完毕，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。
同意。本条第4款建议进行修改为“在建建筑物建造完毕，办理建筑物所有权首次登记时，不动产登记机构应当将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记”。当在建建筑物建造完毕后，办理建筑物所有权首次登记时，无需当事人申请就可以直接将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记，除非当事人有相反的意思表示。这样更为便捷当事人。
设立最高额抵押权的，当事人应当持最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同，申请最高额抵押权首次登记。
