【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可附案例分析
美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷，是美国注册税务、财务和遗产规划师，美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。 戴德梁行近期发布的《中国对外投资市场报告》显示，2016年的1-5月，中国成为全球第二大跨境房地产投资的来源，有170亿美元的投资金额投入跨境房地产市场，仅次于美国的190亿美元。这主要归功于美元升值和美国经济复苏。在2016年余下的时间里，中国资本有
美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷，是美国注册税务、财务和遗产规划师，美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。
戴德梁行近期发布的《中国对外投资市场报告》显示，2016年的1-5月，中国成为全球第二大跨境房地产投资的来源，有170亿美元的投资金额投入跨境房地产市场，仅次于美国的190亿美元。这主要归功于美元升值和美国经济复苏。在2016年余下的时间里，中国资本有望显示出对美国市场更强烈的兴趣。
另外，据统计，2016年前1-5月的境外投资数额已是2015年境外投资总数额的65.6%，表现出强劲增长能力。 戴德梁行预测2016年全年境外投资交易额将会增长50%。
报告统计，境外投资资产类别，写字楼依然最受欢迎，其次为酒店，且持续升温。投资目的地，美国一枝独秀，超六成对外投资额流入。美国和香港加起来大概达到了80%。
房地产投资要讲究天时、地利和人和。天时主要是指时机，地利主要是地域和板块，例如美国的房地产你要投在哪里，有19个板块等等。接下来一一跟大家介绍。
房地产投资跟经济周期是紧密联在一起的。下图是苏联一位经济学家研究了过去一百多年的历史来看整个经济的发展在不同的阶段应该做什么。学经济的人一定对这个活动不陌生，另外也可以看到过去四大经济周期，现在处在哪个阶段。
相应的房地产也有周期，包括上升期、稳定期、下降期。不同的时机，会影响投资地域、投资种类、投资结构和体量。
我们看一下上升期，过去美国房地产的周期差不多是10年。但从最近20年来看，这个周期正慢慢缩短，缩短到8-10年。其中上升期是2-3年，这是一个加速发展的时期，建筑凯发在线商会开发库存的土地，主要是纵向建设，我们就可以看到一栋一栋大楼盖起来。稳定期是1-3年，这期间开发商会停止购买土地，主要把已经建成的土地及房屋销售，增值现金，同时要转成防御性资产的阶段。下降期是2-4年，期间房地产公司可能会削减员工来加速销售库存，同时买入土地。因为在下降期土地的价格也会下降，在这个期间用现金购入土地，等到下一个上升期再去做下一轮的投资。
*图中可以看到，15%是住材性地产，4%是政府办公楼和基本建设，商业地产占10%，公司持有房地产占6%，剩余的65%是其他资产，可以看到房地产在美国整个资产组成里占的比重是非常大的。同时也在整个家庭资产里面占非常重要的地位。
商业地产中包括4个产业类型：一是独立银行，这是专门做土地的；二是横向开发，即建房之前需要要做的开发；三是纵向开发，就是实际的建楼；四是物业运营，就是建完以后，持有的房产是做运营，还是出租等。
一级开发的特点有两个，第一是土地存储，即投资时间长，一般10年以上，利润大，风险大，单价低，需要了解城市规划。
也就是说是土地银行，即土地的性质可能还没有完全定下来，然后通过时间、通过政府或者是大的开发商他修路、做各种各样的建筑规划来等待升值。如果你非常了解城市规划，这样的土地还是值得购买投资的。
第二个特点是土地规划，即土地性质确定，规划完成，计划市政审批通过，风险大，利润大，需要有较好的政府关系，了解当地政策。周期一年以上，可多至三年。
这一部分，美国有专门的人来做，通常是需要跟政府关系非常好，它能够把这件事情做下来，它的投资的周期一般是一到三年。
二级开发有三种，第一，土地开发（横向开发），三平一通，地质勘测完毕，环境检查报告完毕，设计草图完成，计划市政审批通过。完成土地分割。风险小，利润大，周期大约一年。
第二，建筑（纵向开发），开工许可通过，建造。风险小，利润中，要求项目管理能力强，周期六个月。
所以在房地产投资上，尤其是在商业地产上，它既是一个商品，同时又是一个投资的工具，把两个融合起来，是要做开发还是要做投资，会有不同的策略。
投资的项目，也分三个方面：一个是持有型，买了以后等着增值，国内很多的住宅都是这种情况。一个运营型，不管是自己做公司，或者是租给别的公司，这就是一种运营的管理。最后一种是商品型，即在一个比较有潜力的地区买一个比较旧的房子，通过重建或者装修，然后再迅速转卖，这也是一种投资的效率。
投资的地区：可以同类的物业投资在相同的地区，也可以在相同的地区投资不同的物业，或者是同类的物业投资到不同的地区，或者是不同的物业投资到不同的地区。这就要看个人对哪一类产业比较熟悉了。比如在目前的经济周期，房地产基本上是一个持平的阶段，在这个阶段，如果有比较合适的时机，可以低价买到一些比较旧的房子去拆建、重建、再卖出去这种短期的投资机会还是可以做的。因为现在整个经济形势是到了一个防御时期，而不是进攻时期。
另外，美国房地产投资区域分为核心区域和外围区域，这个概念和国内是一样的，比如北上广深四个城市就是核心区域，房价已经很贵了，但还在持续上涨，为什么？因为他所在的区域就是资源，而不仅仅是商品，是可以保值增值的。例如美国的硅谷，与纽约的房价比肩。因为硅谷的地域非常特殊，三面环海一面临山，加上有很多大的公司，就业机会多，所以人员密集，地价肯定会上涨，它同样是资源而不是商品，商品会有贬值，但是资源不会。然而，选择核区域还是外围区域，还是要根据个人的情况与经济状况进行投资。
人和主要是指进行建筑开发之前的准备，比如建筑团队、水、电等方面。在美国，每一个方面都是由专业的团队，拥有专业执照的人来做，所以人力资源可以不用考虑，但资金资源还是需要个人考虑的。要知道，房地产行业是一个资金密度比较大的行业。
另外，还需要考虑退出机制，是零售、是自行出租管理，还是部分开发后出售，或者运营后出售给地产信托或机构投资人。
我们知道，如复兴、绿地、万科、鞍钢都已经开始在进行海外投资地产，尤其是在美国旧金山和纽约做了比较多的项目，但过程中也会碰到问题，比如买了一块地想做住宅开发，但项目却无法获批，最终失败。为什么？这就需要了解中美地产的差异性了。
中国土地多来自政府。美国土地多私人持有。产业分工明晰，有专门提供土地开发的开发公司。
中国土地公有受政策影响大，比如土地存储后一定要在规定时间内开发。美国土地私有，政府无权干涉私人土地，可以长期持有，在经济下行周期可继续持有。
中国法规伸展空间较大。美国法规严格，重视公民权利，地产开发多有公听程序，可能会造成项目变化。美国土地分割程序有别于中国。
基本相同，操作上有差异，比如中国在工程完工后结算工程款。美国在开工前、进行中和工程验收后分批结算。
总的来说，如果说要到海外投资商业地产的开发，一定要提前分析并制定战略发展规划，要明确投资市场的哪一个板块，同时也要知道，现在美国地产处在哪个发展阶段，顺着周期而行。
另外，毕竟国情不同，所以要听取当地第三方意见，先做调查、研究，再执行。资金来源渠道、融资渠道和当地人力资源、项目的运营和最初监管机制等等，都要做非常详尽的调查。个人地产投资虽然比商业地产投资资金量小，但也是需要了解这些内容。
比如新移民，因为人民币贬值计划到美国买房投资，买何种房型？买完之后是空着还是出租？一定要了解当地情况。现在美国发展到三户联在一起，或者是四户联在一起，这是目前市场形式下性价比非常好的，租金收益率也非常高。
2012年8月，在硅谷中心地带学区比较好的地区购买了一套房，价值99万美元，可以看到是比较破旧的。然后通过不到一年的时间进行加建修整，最后以200多万美元卖出，收益率达到了40%多。
购买房子时，美国的整个房地产市场是处于上升期，市场的上涨贡献了20%的利润，15%的利润是通过翻修、加建贡献的，5%是因为购买时全部用现金，这样拿到的地价更便宜。
硅谷有几个区域房子是非常贵的，图上这座房子是150万美元购买，再建历时两年多。原因在于，由于房子所在地比较大，也比较旧，计划是分割以后做两栋房子来建。但在美国，重建房子是需要通过听证会，如果邻居不让建你就不能够建造。因为周围的民居一层的居多，所以就遇到了阻碍，达不成协议，就无法尽快建完拿到市场上去卖，因此最后房子还是后面建了一层，前面两层。
总之，如果想进行美国房地产的投资，不管是从个人的角度，还是做商业地产的开发，一定是需要与当地资源紧密配合。
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