权威解读 《民法典》中的不动产登记和征收征用规定
《民法典》第二百一十九条规定：利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。 第三百三十三条规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 不动产登记制度是《物权法》确立的重大公示公信制度。在2007年《物权法》颁布时，我国实行的是不动产分部门登记制度，土地、房屋、森林林木、海域等由
《民法典》第二百一十九条规定：利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。 第三百三十三条规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。
不动产登记制度是《物权法》确立的重大公示公信制度。在2007年《物权法》颁布时，我国实行的是不动产分部门登记制度，土地、房屋、森林林木、海域等由不同的部门依照不同的法律进行登记。《物权法》遵循国际惯例，第一次从法律上确立了不动产统一登记制度，规定：国家实行不动产统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，对土地、房屋、森林林木、土地承包经营权、海域使用权等实行统一登记，结束了我国不动产分割登记的历史。
《民法典》物权编对不动产统一登记制度进行了确认，并针对《物权法》实施中存在的突出问题，对相关条款进行了完善：一是统一登记机构。《民法典》物权编把所有涉及不动产登记的主体全部修改为由登记机构进行登记，如《民法典》物权编第333条把《物权法》第127条中的“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”修改为“登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”，从立法上保证了不动产登记机构的统一。二是增加利害关系人在不动产登记资料查询复制中的义务。按照《物权法》第18条的规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。但是，《物权法》并没有对利害关系人在查询、复制不动产登记资料中的义务作出规定。为防止和避免利害关系人不当使用、泄露权利人不动产登记资料的现象，《民法典》物权编专门增加第219条，规定：利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。这一修改体现了权利义务一致的要求，在保障权利人、利害关系人查询复制不动产登记资料的同时，增设了权利人、利害关系人的相关义务，对于保护权利人的隐私，防止不动产登记资料被不当利用具有现实意义。
不动产征收征用制度是宪法确立的重要制度。《民法典》物权编从所有权丧失的角度对不动产征收征用制度进行了规范。
《民法典》第二百四十三条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第二百四十五条规定：因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
同《物权法》的规定相比，做了4个方面的修改完善：一是将征收补偿费的支付由“依法足额支付”修改为“依法及时足额支付”。这一修改的目的是体现《民法典》第117条所规定的“公平、合理”的征收补偿原则，保障被征收人及时得到补偿费。二是将征收补偿的范围由“土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”修改为“土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用”。这一修改主要是将农村村民住宅补偿从地上附着物补偿中独立出来，以特别强调对被征收人住宅的保障。这两处修改，与2019年修正的《土地管理法》第48条保持了一致性。三是将《物权法》中的“拆迁补偿”修改为“征收补偿”，这是对原规定不准确表述的更正。四是体现疫情防控的需要，在《物权法》第44条关于因抢险救灾可以征用不动产的基础上，《民法典》物权编第245条增加“疫情防控”作为征用不动产的法定事由，为当前新冠肺炎疫情防控中的不动产征用提供法律依据。
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