破产企业在被受理破产的过程中，管理人往往无法自行看护、管理不动产类财产。若需对此重新委托专业公司托管、看护，不但涉及复杂的招投标程序，更主要的是涉及费用的支出，此方案往往被管理人忽略，甚至摈弃。现实案例中，债务人不动产财产的状态大致分为破产前租赁、自用或闲置、托管等三大类；而此三类财产状态分别存在不同的弊端和法律关系。实务操作中，对于债务人企业自用或者闲置荒芜的不动产财产，管理人通常采取“维持现状”的处理方式接管财产。此种情况下的“维持现状”，实际是“不闻不问”、“自生自灭”，直至宣告破产后，直接进入变价、处置状态。对于存在托管关系的不动产财产，管理人一般也是采取的“维持现状”的处理方式，此种情况下的“维持现状”，实际是，一方面依据《破产法》[1]主张原合同已经解除，但另一方面又参照原合同“维持现状”，要求托管企业继续看护、保管债务人财产。对于“维持现状”者的权利救济，并没有给出明确的处理方案。对于债务人企业在破产状态下的不动产财产管理问题，笔者结合实际案例，就破产企业的不动产财产管理现状、管理弊端、管理思路，以及“维持现状”式管理模式下的法律关系、权利救济等问题，提出一些自己的思考和见解。破产企业是指处于破产状态的债务人企业，也是指债务人企业处于破产环节的一种法律状态。法律意义上的破产，是指债务人因不能偿债或者资不抵债时，由债权人或债务人诉请法院宣告破产并依破产程序偿还债务的一种法律制度。狭义的破产制度仅指破产清算制度，广义的破产制度还包括重整与和解制度。人们通过这种法律手段和程序，概括性地解决债务人和众多债权人之间的债权债务关系。破产企业的财产，在不同阶段的称呼不一样。在该企业刚刚进入破产状态时即被人民法院裁定受理破产的，通常被称作“债务人财产”，后经人民法院正式裁定宣告破产后，债务人财产被称为“破产财产”[2]。从实体意义上讲，破产财产是指破产受理时至破产程序终结前，破产企业所有的供破产清偿的全部财产。这一概念也明确规定在法律条文中，以便实际执行。对此，《破产法》的规定具体明确在了第三十条[3]中。对于破产状态下的特殊财产，《破产法》第31条也进一步明确规定，赋予管理人相应的职权，对破产企业处于特殊状态下的财产，通过诉讼程序予以收回，整体纳入债务人企业财产范围内[4]。在分清了债务人财产范围的情况下，笔者从财产管理的角度，将本文论述的破产企业财产（又称债务人财产、破产财产），从形态上分为动产和不动产两类。对于动产类财产的管理，参照法律规定进行接管、处置和分配，不属于本文论述的范围，本文旨在论述对不动产类破产财产的接管、看护和管理。笔者搜集大量的案例发现，管理人在办理案件过程中，对破产企业的不动产财产的管理方面，存在着诸多弊端和管理不能的尴尬。笔者跟进调查的11件破产案件中，有9家破产企业拥有厂房、土地等不动产，2家无不动产财产。在该9家企业中，有7家厂房、办公楼已竣工可使用，但或因这样、那样的原因未能办理不动产登记，未取得产权证。从财产的状态来看，该9家拥有不动产财产的破产企业中，有租赁户占有、使用的6家，闲置荒废的3家，托管的1家。在存有租赁户的6家破产企业中，其中5家尚处于诉讼和清场的相持阶段，其中有1家债务人企业，经管理人长达四年之久的诉讼后，最终将破产企业的厂房和土地收回，并通过招标方式，将破产企业的厂房、土地转托管给专业物业公司。几个月后，该企业从破产清算状态转破产重整。鉴于管理人已经完整收回了资产，为后续重整交付财产提供的便利，在债权人大会通过破产重整方案后一个月内，将财产依法交付给重整投资人[5]。在本案中，因债务人企业核心资产的交付事宜快捷顺利，重整投资款迅速到位并完成分配。破产企业在被受理破产前三到五年的时间内，往往已经出现经营困难、收支不平衡、负债累累等客观现实，因此大多数债务人企业通常会选择降低成本，减少开支，甚至停止营业，进而将公司名下的不动产资产进行出租，租金用于维持企业日常开销及部分外债利息的偿付，直至被裁定受理破产。在此种状态下的债务人企业，往往会因厂房基础设施不全而低价出租，承租人鉴于投入成本较大、或本着图便宜的原因而将租赁合同时间签订得较长，通常超过五年，八年，甚至十年、十五年之久。另一方面，由于近年来经济行情日趋下行，承租人在整体承租的情况下，自身遭遇经济困难，而选择将厂房分租、转租，再转租等，致使厂房现状情况异常复杂。债务人企业一旦被裁定受理破产，指定管理人后，管理人难以接管财产，不但收取不了任何租金或占用费，反而遭到实际占用人的反诉或另诉，要求债务人企业赔偿高额的装修费、违约金等。破产债务人资产闲置类的现象并不多，但仍然存在。根据笔者调查研究发现，导致其不动产资产闲置的原因主要包括以下几个方面。债务人企业在被受理破产时，尚处于建设阶段，没有投入生产，更没有产出和效益，法院一旦受理破产，管理人在短时间内接管财产，并以维持现状的方式，让资产继续处于闲置状态。如前所述，破产企业在被破产前三到五年的时间内，往往已经出现经营困难、收支不平衡、负债累累等客观现实。另一方面，企业因订单问题、劳动者权益问题等各种现实问题，尚处于艰难经营过程中，尚未停产，厂房土地仍处于自用状态。在此情况下，债务人企业突然被法院裁定受理破产，管理人一旦接管财产，债务人企业没有能力再继续生产经营的，只好就地停产停业，等待清算。如前所述，债务人企业在经营困难的状态下，将公司名下的厂房、土地及机器设备等固定资产，整体承包给第三方公司经营，并就上述资产的管理、维护等事宜，托管给该第三方公司。在该现状之下，实际上存在两个法律关系，一个是承包经营关系，另一个则是托管关系，在承包经营关系中，承包人需向业主方即债务人公司支付承包费，承包费的支付标准，往往参照租金标准，略低于市场价；在托管关系中，业主方需要向受托方支付包括物业管理在内的托管费，托管费支付标准，参照物业费支付标准，略低于市场价。在实际履行过程中，双方可根据协议的约定，就两项费用的支付事宜，主张相互抵扣，但抵扣标准按照实际结算的金额分批分期进行。笔者结合实际案例分析认为，第三种托管类资产管理现状，本质上更接近租赁关系，租赁关系将托管事宜直接简单明确地约定成了承租方的合同权利和合同义务，将两个法律关系内化成了一个法律关系。而托管式管理模式，细化成了两个具体而明确的法律关系，在两个关系项下，各方分别承担着不同的合同权利和义务，从资产的维修、看护和管理，更具体明确。纵观《破产法》及司法解释，对破产债务人企业财产的管理，主要是按照操作程序进行规定，并没有分门别类地对债务人财产的管理进行规定。破产管理人在收到人民法院的裁定书后，依法对债务人企业的财产、印章和账簿、文书等资料进行接管。在财产接管环节，《破产法》第25、34、35、36、39条进行了规定，在上述法律中，分别针对一般财产接管[6]、特殊财产的追回[7]、出资不完整的追缴[8]、董监高人员侵权责任的追讨[9]，以及特殊合同关系项下的财产追回制度[10]。在破产清算过程中，以及破产重整及破产和解状态下，法律没有规定管理人如何具体管理债务人财产。债务人企业一旦被宣告破产，则涉及到管理人对债务人财产的处分，即变价[11]和分配[12]。尽管涉及变价和分配的法律规定较为详尽，但该内容只涉及债务人财产在处分环节上的的管理事宜，并未涉及在清算过程中，管理人应如何更科学、详尽地管理债务人财产的规定。从上述法律规定可知，司法实践中，并没有对破产管理人的具体财产管理方案作出操作性的规定。因此，破产管理人在实务操作中并没有系统、精准的实务性操作方案可遵循。另一方面，由于破产管理人团队的组成人员大多数是执业律师、专业会计人员或清算师，他们并不见得都具备企业经营管理的工作经历，因此对破产企业的整体管理和财产接管，并没有企业管理方面的经验，因而通常是按照法律的规定，进行技术性操作。据笔者调研的11个破产案例可知，破产管理人在收到法院指定管理人的裁定书后，立即成立3到5人的工作团队开展工作，具体包括联系公司法定代表人、实际控制人，在法律规定的期限内接管印鉴、证照、财务资料等公司财物，至于债务人公司不动产土地、厂房等财产，通常会通过查阅工商档案、不动产登记信息，现场走访等方式，完成对公司财物的尽职调查，形成汇报材料，并不会实际派驻工作人员对现场不动产财产进行接管。对于非不动产类材料的接管和管理，并非笔者本文论述的内容，因此笔者对此内容不作延展和论述。下述内容，重点针对本文核心内容即不动产财产的管理进行阐述。根据笔者调研的11个破产案例的数据显示，有9个破产企业持有不动产资产，或厂房、土地，或办公楼、土地，而在这9个持有不动产资产的破产企业中，有6个企业在破产前将资产出租给了他人。这6家企业在被裁定受理破产后，因租赁发生了系列财产纠纷，产生了数十个诉讼，并给破产管理人设置了众多程序障碍，导致破产时间不断延长。对此，笔者结合上海市宝山区法院正在办理的一起案例，陈述租赁类不动产财产的管理现状及弊端。上海XX钢结构股份有限公司于2017年被宝山区人民法院裁定受理破产清算，并指定管理人接管财产，开展破产清算法律事务。破产管理人在办理清算过程中发现，该债务人公司位于宝山区盛桥镇的厂房和土地均有人占有并使用，经调查后进一步了解到，实际占有和使用厂房的租户多达十几家，其中没有一家是直接与债务人公司签订的租赁合同，租金去向不明。另一方面，债务人公司的实际控制人、法定代表人拒绝配合提供任何信息，拒绝配合任何调查。经过大量的调查走访后发现，债务人公司将厂房和土地整体出租给了上海XX远大公司，该公司转租给了上海XXX能达公司和另一家浙江XXX通公司，上述两公司又分别向下转租给了多家从事不同行业的公司或个人。在上述多轮转租过程中，厂房门岗整体控制在上海XXX能达公司手中。在债务人公司裁定受理破产后，现场的承租人和实际占有人担心合同被迅速解除，厂房被快速收回，因此增派门岗24小时把控，除现场实际占有人外，其他一切人等均不得入内，更为极端的是，连管理人工作人员到现场调查，均以“无法核实身份”为由，拒绝管理人工作人员进入现场。破产管理人调查清楚情况后，唯一能做的就是通过诉讼，推进案件的办理和对破产财产的实际接管。根据《破产法》第18条[13]之规定，债务人企业在被裁定受理破产后60日内，破产管理人未通知对方当事人继续履行合同的，视为原合同已经解除。在本案中，管理人据此确认租赁合同已经解除的状态不难，然而这些实际占有人在乎的不是合同是否有效，而是自己还能免费占用厂房多长时间。作为破产管理人，唯一能做的就是尽快根据租赁合同的相对性，起诉第一手承租人排出妨害，腾退厂房，并支付占用费。官司诉进去，不料对方反诉了，反诉内容是请求债务人公司赔偿损失，理由是，自己在承租期间投入了超千万的地坪、钢构等装修工程款。经过长达四年的清理和诉讼，该案最终在2020年7月进入强制执行，在法院的强制执行下，经过3个多月的推进，最终将现场实际占有人陆续清理出场地。清场完毕后，随之面临着一个新的问题，即现场空置无人看管，破产管理人作为专业的清算团队，并不具有管理和看护厂房的能力，另一方面，那些被强制清场的承租人们一直对其中的财产主张所有权，蠢蠢欲动，债务人公司的资产随时面临着被破坏、偷窃、盗卖的风险。在此情况下，破产管理人经请示破产法院，并经债权人大会表决通过后，在破产网上公开招标物业服务公司，对上述厂房进行看管、维护。一年后，该案由破产清算转破产重整，由于现场资产管理妥当、交接顺利，整个破产重整程序在30天内完成交付。从上述案例不难得出以下几个现实结论：第一，债务人财产在破产状态下，管理人收取不到任何租金和占用费的，占得越久，破产企业及其债权人的损失就越大；第二、破产状态下的租赁状态错综复杂，管理人的救济途径被限定为诉讼，时间长、效率低，成本无限增加；第三，破产状态下的实际占有人众多，管理人要收回、接管财产难度大，直接影响破产进度的推进。在笔者调研的9个有不动产资产的案例中，空置闲散不动产厂房和土地的企业有3家。对于闲散的不动产资产，尽管没有租赁类复杂的法律关系和处置难度，但同样存在管理的弊端和风险。笔者通过两个闲置厂房的管理现状，展现闲置类不动产的管理弊端。上海XX新材料有限公司于2021年被上海第三中级人民法院裁定受理破产，在管理人接管财产时，该企业位于青浦区的厂房和土地已经停产停业超过三年，现场杂草丛生，无人看管。由于该公司属于化工类生产企业，随之闲置的还有化工生产设施设备。管理人在接管财产后，未对现场财产派遣专人看管看护，导致遗留在机器设备中的化工材料腐蚀严重，并发生泄漏事件，给当地的环境造成了严重的污染。另一方面，由于厂区无人看管，厂房内的废旧钢铁和其他机器设备被当作废旧物品偷盗严重。而另一家位于上海金山区的化工企业，更是因为闲置无人管理，导致遗留在设备中的化工原液泄漏，造成损害后果。在笔者调研的11个案例中，有两家债务人企业的管理人尝试采用的托管模式，对不动产财产进行了管理。其中一家为上海宝山区XX钢结构股份公司，在管理人接管财产后，招标了一家专业物业公司，对不动产厂房和土地进行了托管，最终取得了较好成效。鉴于上述案例中已有陈述，笔者在此不再赘述。而另一户托管类债务人企业则存在了一些弊病，并派生出一些新的事实法律关系。笔者简要陈述案例，以示说明。四川xx建材有限公司于2019年2月被成都市中级人民法院裁定受理破产。该企业在被破产前，以承包经营的方式，将企业的物业管理托管给了承包企业。由于该企业的工业厂房、办公楼在裁定受理破产时，未竣工验收，厂房质量存在一定的问题。在托管经营期间，承包人基于使用的需要，先后多次投入了大额的资金对厂房进行了维修、维护。且该企业在破产前，多次因民工工资发生过群聚、抢夺公司财物、和冲击办公室、跳楼等事件，承包企业在承包经营期间，聘请专业的安保团队，对企业加强巡视和监管，确保不发生极端社会事件和财产失窃等安全事件。鉴于以上客观事实，破产法院和破产管理人受理破产和接管财产后，均对承包企业的管理行为给予了高度肯定，并要求承包企业继续“维持现状”。但另一方面，则发函告知承包企业，告知双方之间签订的《承包协议》已经属于解除状态。就此状态目前已经持续了三年多，且仍在持续中。对于承包企业而言，需要迫切解决的问题包括：一、在承包经营期间，代债务人企业进行的厂房维修、工程建设等投入，是否还能按照原《承包经营协议》主张抵扣？二、在“维持现状”的情况下，对于厂房的渗漏、电路的老化、粪水池下水道的维修还要不要继续？三、对上述财产的管理维护行为，究竟如何主张权利？其性质属于法律上的无因管理还是对原合同的继续履行？四、对于上述财产的维修管护的投资款项，是否属于共益债务，能否得到优先受偿？能否有权主张从承包费中直接抵扣？目前，上述问题既没有在管理人层面的解决，也没有在债权人大会层面的解决。双方在办案过程中，就上述问题磋商过几个解决方案，具体包括：1.确认原《承包经营协议》及相关协议已经乙方解除，但在破产终结前，承包企业参照合同约定，继续“维持现状”，管护好现场财产，以确保债务人财产安全。2.“维持现状”期间的承包费参照合同，继续交纳管理人。对于承包企业在破产终结前就案涉财产所投入的维修、建设成本，经双方核定后，作为债权进行申报。其中破产受理期间的投入作为共益债务进行申报和处理，破产受理前投入的成本，作为普通债权进行申报。3.“维持现状”期间的承包费暂不予交纳。对于承包企业在破产终结前就案涉财产所投入的维修、建设成本，经双方核定后，与承包企业应交纳的承包费进行抵扣，多退少补。笔者根据上述论述及案例可知，管理人在破产企业的不动产类财产的管理上，缺乏可操作性的管理范本。在实际工作中存在的租赁类、闲置类、托管类财产管理状态，分别存在一定的弊端和管理不能的尴尬。笔者结合调研的11个案例可知，管理人在债务人财产较为充裕且债务人公司名下不动产资产托管必要性极强的情况下，可选择采取委托第三方专业机构托管的方式，对债务人财产进行管理。尽管“维持现状”式的托管模式，在一定程度上，也存在法律关系的混淆，但在该状态下，各方本着保护债务人资产利益最大化的原则，终能找到保护和平衡各方利益的方案。因此，笔者认为，“维持现状”式的托管模式的弊端，并不足以成为管理人在接管财产后，将不动产财产托管给专业机构进行托管的障碍。综上所述，笔者认为，破产管理人在接管债务人财产的过程中，可采取委托第三方专业机构托管的方式，对债务人财产进行管理。以最大程度地保护债务人财产的价值最大化，从而维护债权人利益的最大化。[1]《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”[2]《破产法》第一百零七条第二款规定“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。”[3]《破产法》第30条规定破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。[4]《破产法》第31条规定“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：(一)无偿转让财产的; (二)以明显不合理的价格进行交易的; (三)对没有财产担保的债务提供财产担保的; (四)对未到期的债务提前清偿的; (五)放弃债权的。”[5]《破产法》第八十九条规定“重整计划由债务人负责执行。人民法院裁定批准重整计划后，已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务。”[6]《破产法》第二十五条规定“管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告。”[7]《破产法》第三十四条规定“因本法第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产，管理人有权追回。”[8]《破产法》第三十五条规定“ 人民法院受理破产申请后，债务人的出资人尚未完全履行出资义务的，管理人应当要求该出资人缴纳所认缴的出资，而不受出资期限的限制。”[9]《破产法》 第三十六条规定“债务人的董事、监事和高级管理人员利用职权从企业获取的非正常收入和侵占的企业财产，管理人应当追回。第三十七条 人民法院受理破产申请后，管理人可以通过清偿债务或者提供为债权人接受的担保，取回质物、留置物。”[10]《破产法》第三十九条规定“人民法院受理破产申请时，出卖人已将买卖标的物向作为买受人的债务人发运，债务人尚未收到且未付清全部价款的，出卖人可以取回在运途中的标的物。但是，管理人可以支付全部价款，请求出卖人交付标的物。”[11]《破产法》第一百一十一条规定“管理人应当及时拟订破产财产变价方案，提交债权人会议讨论。管理人应当按照债权人会议通过的或者人民法院依照本法第六十五条第一款规定裁定的破产财产变价方案，适时变价出售破产财产。”[12]《破产法》第一百一十五条规定“管理人应当及时拟订破产财产分配方案，提交债权人会议讨论。”《破产法》第一百一十六条规定“破产财产分配方案经人民法院裁定认可后，由管理人执行。管理人按照破产财产分配方案实施多次分配的，应当公告本次分配的财产额和债权额。”《破产法》第一百一十七条规定“对于附生效条件或者解除条件的债权，管理人应当将其分配额提存。”《破产法》第一百一十八条规定“债权人未受领的破产财产分配额，管理人应当提存。债权人自最后分配公告之日起满二个月仍不领取的，视为放弃受领分配款。”[13]《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”周茂梅，执业律师、婚姻咨询师、乐嘉性格色彩传播大使，四川安企汇利破产清算创始人。一个自诩有情怀、一直在路上探寻的人。曾从事调查新闻工作13年，执业律师8年，擅长企业破产筹划、破产重整及清算案件的办理。凯发在线

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