明确不动产的概念——民法典物权编编纂中有关不动产登记问题的建议
建议借民法典物权编编纂的契机，将不动产界定为：不动产包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物 《物权法》虽然规定了不动产登记制度，并且在其第2条第二款中规定：“本法所称物，包括不动产和动产”，但是并没有明确什么是不动产。为了更好地实施不动产统一登记制度，在物权编编纂时需要明确不动产的概念。 不动产一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有《担保法》对不动产的含义进
建议借民法典物权编编纂的契机，将不动产界定为：不动产包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物
《物权法》虽然规定了不动产登记制度，并且在其第2条第二款中规定：“本法所称物，包括不动产和动产”，但是并没有明确什么是不动产。为了更好地实施不动产统一登记制度，在物权编编纂时需要明确不动产的概念。
不动产一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有《担保法》对不动产的含义进行了界定，其第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》表述为：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”
2004年10月15日 《物权法（草案）》（第二次审议稿）第2条第二款规定：“本法所称的物，包括不动产和动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。动产指不动产以外的物，包括能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”该条已经对不动产和动产进行了明确的界定。但不知为何，在以后的审议稿以及正式的颁布稿中都没再出现该规定。
《物权法》第58条规定：“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。” 该条虽有涉及，但并没有对不动产进行明确界定。
国内与不动产类似的概念有房地产，住房和城乡建设部颁布的《房地产登记技术规程》（JGJ278—2012）对房地产的含义进行了界定，即定着于地表或地下的房屋及其所占用的土地。
《法国民法典》对不动产采取列举式规定。《法国民法典》第518条规定：“地产与建筑物依其性质为不动产。”第519条规定：“固定于支柱以及属于建筑物之一部分的风磨、水磨，依其性质，亦为不动产。”第520条至525条对依其用途而为不动产者以及依其附着客体而为不动产者进行详细列举。此外，第526条规定，不动产之用益权、地役权与土地使用权以及旨在请求返还不动产的诉权皆为因其附着客体而为不动产。
德国民法中并没有使用动产与不动产，而只有可动之物与不可动之物之分。《德国民法典》遵照罗马法的原则，即“地上物属于土地”，以土地及其附着物为不动产，其余之物即为动产。因此《德国民法典》的不可动之物即指“地产”，但其含义并不等同于我们日常所言及的“土地”。除“有特定四至的地球表面”的“土地”外，与此“土地”相附着者，《德国民法典》按照“土地之物属于土地”的一元主义思想，认其为土地的一部分，亦属于“地产”。因此，德国民法中的不动产包括土地、建筑物，还包括添附于土地或者建筑物而在法律上不能与之相分离的动产。但是，《德国民法典》第95条旋即又排除了那些为临时目的而附着者属于不动产。而是否为“为临时目的而附着”则取决于法官的解释。
《瑞士民法典》第655条规定：“土地所有权的标的物为土地。本法所指的土地为：①不动产；②不动产登记簿上已登记的独立且持续的权利；③矿山；④土地的共有部分等。”可见，在瑞士，不动产与土地是两个可以互换的概念。瑞士是在土地的基础上构建的不动产体系。这样的结论还可以从《瑞士民法典》对动产所辖的定义得到验证。
《意大利民法典》第812条第一款规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及所有自然或人为的与土地结为一体的东西是不动产。”意即不动产包括土地、房屋等。
《日本民法典》第86条根据物的自然属性对动产和不动产下了定义，即不动产是指土地及固定在土地上之物，如建筑物及其他“定着物”，土地及“定着物”以外之物就是动产。各个“定着物”是否具有作为不动产的独立性，则根据其他规定和交易上的观念来决定。
在美国的不同州，“不动产”一词有多种解释，但在所有的定义中，“不动产”本质上都包括土地、固着在土地上的定着物和附属于或者从属于土地的物。如佛罗里达州法称：“‘不动产’包括所有土地；土地上的改良物和定着物；所有土地上的自然附属物或在使用上与土地相连的物；制定法或衡平法规定的一切地产、收益(如股份、利息)，土地上合法的或公正的权益(如多年的价格)，法院判决的留置权、抵押权等权利以及因留置引起的债务。”与此类似，伊利诺伊州法称：“‘不动产’包括陆地，水域下的土地，建筑物与构筑物，地役权，与土地有关的特许权等无实体的可继承财产，地产，以及合法或合理的权益如多年的土地价格、法院判决的留置权、抵押权等。”威斯康星州法规定：“不动产不仅包括土地本身，而且也包括土地上的建筑物和改良物，所有的定着物，以及从属于它们的特权。”加利福尼亚州法规定：“不动产包括土地；土地上的定着物；土地的附属物以及法律确定的不可动物。”
不动产与动产是相对而言的，都属于“物”的范畴，都有《物权法》（大陆法系国家）或者财产法（英美法系国家）进行调整。两者之间的区别主要是能否人为地移动，如果能够移动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。因此，在域外其他国家和地区，不动产的概念比较广，一般包括土地以及附着于土地与其无法分离的房屋、林木等，甚至与林木没有分离的果实等也属于不动产。
但是，在我国，不动产一词在法律中以及生活实践中用的很少。相反，由于房屋相对其他不动产较早地进入财产权领域，而且我国于1994年专门出台了《城市房地产管理法》，因此为公众所熟知的是房地产一词。房地产一词只包括土地和房屋，不动产不仅包括房屋、土地，还包括与土地没有分离的林木以及海域、水面等。虽然不动产和房地产概念的区别很清晰，但是社会经常将两者混淆，将“房地产”等同于“不动产”。因此物权编编纂时有必要对不动产的概念进行界定。
目前，对于什么是不动产以及不动产的内涵外延，各个部门包括专家学者都没有分歧和争议，关键是如何给不动产下一个准确的概念。对概念的界定主要有两种方法，一种是通过确定事物的特性和本质即内涵的方式来确定概念；一种是明确外延的方式来确定。由于从确定内涵的方式来确定不动产的概念，学理化的色彩浓重，不能通俗地为大众所接受。因此，通过列举明确外延的方式来确定不动产的概念更为合适。
为此，建议借民法典物权编编纂的契机，将不动产界定为：“不动产包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。”天生赢家 一触即发
